恒大风暴之一》三、四线城去库存 大陆房市新风险点

大陆三、四线城市正面临房市去库存情况，已成为大陆房市新的风险点。 (新华社)

近几年来，大陆很多「高周转」的大型房企下沉到三、四线城市，在当前信贷收紧之下，现金流比较紧张，对大型房企来说，现金流比利润更重要，因此透过降价迅速回笼资金。同时，疫情后经济压力较大，民众购买力也受影响，一些三、四城房价开始出现较大幅滑落，有些地方政府甚至祭出「限跌令」，这说明三、四线城市正面临房市去库存情况，已成为大陆房市新的风险点。

大陆国家统计局公布资料显示，今年7月，全国商品住宅销售面积为1.15亿平方公尺，较去年同期下降9.45％，较6月更骤减40.6％，这是近1年以来首次「由涨转跌」，说明大陆房地产销售自7月开始已进入下行通道。

第一财经援引58安居客房产研究院分院院长张波分析称，目前，三、四线城市的房市降温加速，和一、二线不同，三、四线城变化快速，市场冷热切换明显，预计后续三线及以下城市的降温会更为明显，调控分化也会在更多城市中出现。

三、四城房价跌势有多大？据张家口住建局官员指出，以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的每平方公尺13000元（人民币，下同）左右，降到了均价8000多元。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。

日前，张家口市住建局、张家口市财政局等4部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条「新取得预售许可证的专案不得低于备案价格85％进行销售」的内容，被外界称为「限跌令」。

张家口也是近两个月多月以来，第9个出台房价限跌令的城市。在张家口之前，已有包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山出台了类似举措。

大陆三、四线城市房价纷纷松动，是否会形成新的金融风暴？熟悉两岸房地产发展的上海卫明不动产智库负责人蔡为民表示，大陆地方政府希望房价无论上涨、下跌，幅度都能控制在15％的幅度内。「限涨令也好、限跌令也好，都是在挤泡沫，但不是要搓破泡沫。」

蔡为民认为，大陆房市主要仍以刚性需求为主，现在市场上根本没有投机客，主因多地实施5年禁止转售的调控措施；同时，大量购房者是基于换房的改善型需求而进场，改善型的需求贷款额度只有3成，房价再怎么涨、怎样跌，也没有抛售的必要性，因此，他认为，大陆房价不会出现大幅崩跌的景况。

中原地产首席市场分析张大伟指出，现在大陆房市的一大问题是大量三、四线城市没有太多产业、需求支撑，但是土地供应又太大。在这种情况下，除了加快引导部分产业转移到三、四线城市之外，也应该将土地指标和人口流动挂钩，将更多的土地指标转移到一、二线热点城市，满足人口和产业发展的需求。