置产大马当房东 宜超前部署

大马信义总经理李杰峰。（大马信义提供）

全球疫情在秋冬之际转趋严重，各国政府纷纷祭出各种形式不同等级的行动管制措施。马来西亚吉隆坡也从2021年1月13日开始第二波MCO（Movement Control Order），再次严格控管行动区域及日常活动，企业需面对WFH（Work From Home）的作业安排，许多贩售非必需品的店家也无法正常营业。然而在这样经济冲击下，房客是否有主张租金调降的正当性呢？

马来西亚著名企业如Sunway和Tropicana，就免除其购物商场内无法营运单位在MCO期间的租金，但这背后是因为租约中有不可抗力条款，意即由于不可预见的情况无法履行合约目的，则租金或可减免。但要主张不可抗力条款，须证明它会影响合约本质，就商场而言，其与租约目的是让租户经营店铺并从中获利，由于非民生必需品无法在MCO期间营运，因此租约本质已受影响，所以能免除租金，一旦MCO结束能常营业时，租约权利义务将重新启动。当然，若商用产品的租赁合约中没有不可抗力条款时，就当然不可以免除租金。

至于住宅型产品，首先是一般制式租约中通常没有不可抗力条款；再者，住宅租赁合约本质是房客给付租金换得屋主提供的住家生活环境，而MCO并未禁止房客继续住在租赁单位中，因此住宅型产品通常无法援引不可抗力条款来主张减免租金。至于房客常因MCO财务吃紧，转向房东提出降租请求，然而法律上这并不是对租赁的直接影响，不必然构成降租合理性。

但房东是否降租，要注意的不只是法律，还要观察MCO造成的租赁市场波动。由于国境控管，外国租客来源受阻，加上近年陆续有新建案单位大量交屋进入市场，外国高阶白领为主要目标客户的市中心住宅型租赁物件，国境开放前势必呈现供大于求的状态，市场机制让租客取得谈判筹码，不少人趁此时换租更新更便宜的物件，房东必须考量实际市场上的竞品价格，否则租客可能一去不回头。

疫情黑犀牛冲击了世界经济局势，2020年也被时代杂志定义为「最坏的一年」，在疫情能被有效控制前，海外置产者宜冷静面对市场调整，短期做出合理因应行为，长期评估做好超前部署，不盲目陷入恐慌，好好看清楚各国基本面及变局承载能力，做出理性的房地产投资决定。