黄舒卫／2次限贷、两个2.0 四拳齐落买房该怎么挑？
▲房地合一2.0针对投资的租税漏洞进行补救。（图／记者林裕丰摄）
台湾南波万！根据美国中情局CIA的预估，台湾生育率在调查的227个国家中吊车尾，而且2019年出生人口低于死亡人口数量，引爆人口一路下滑的国安危机，是否该把高房价议题钉上十字架，已经引发舆论对垒。
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政府百日之内连番提出打炒房，祭出两轮的不动产抵押贷款管制以及实价登录、房地合一税的修法，重拳齐落，只有三个目标。
首先，央行限贷先拉起紧急防水匣门，釜底抽薪，杜绝资金浪潮掩没市场。
其次，实价登录2.0也趁民气可用，完成2018年未尽的使命，促进预售市场、登录查核制度更加透明、完善。
最后，房地合一2.0则是针对投资的租税漏洞进行补救，并对于投资房市的超额利润进行课征，拉齐房市与其他投资管道的比较利益，且非闭锁市场，亦无禁绝交易，维持市场一定的灵活及自主性。
整体而言，相较于2010年所拉开的一连串打房措施，这回虽然快又急，但针对短期投资、预售投机的行为却是狠又准，拉出的天罗地网也是空前。
然而，从资金环境来看，无论是「企业及个人存款」已达20.4兆，或是「证券划拨存款余额」也高达2.8兆，均为历史新高，资金动能带动。货币供给所创造的资产市场投资热，举例来说，台股日均成交值、股价指数双双攀上新高，短期无退场迹象，加之利率条件在美国联准会（FED）不断明示、暗示2024年以前暂无升息规划的前提下，便宜、丰沛且续源不绝的资金派对，全球皆然，沛然莫之能御，股、汇、房，三市齐奔的景象难挡，价格走扬难防！还在犹豫、观望的自住买方，呒免惊！
根据国际不动产专业顾问公司莱坊调查统计，去年全球150个主要城市里，房价上涨的超过八成，再加上台湾防疫绩效佳、经济表现亮眼，要期待打炒房政策立竿见影让房价走软，根本缘木求鱼。唯有认清自己的角色、能力，才能专注于成就理念。目前政府能做的就是强化风险管控、打击投机，降低巨浪转向所造成的系统性伤害。
话说回来，现阶段打炒房的目标明确、手段明快，对于还怀抱强烈意愿进场的市场中坚、刚性需求，目的是解决燃眉自住之急、以买代租、保守资产配置，即便「投资决策」（Investment Decision）稍嫌失色，但看中的「可负担性」（Affordability）条件根本不动如山。
▲囤房税可能会是下一个打炒房政策狠招。（图／记者林裕丰摄）
君不见，全台标地活动依旧热络，其中尤以具品牌号召力、不受房地合一加重处罚预售屋影响的建商，以及未受政策限制的各类商用开发，已浴火重生，成为后疫情时代的产业标竿。相对来说，受政策冲击，例如：预售投资客、短期持有买一年而未满五年的屋主、法人持有投资型资产，会因衍生财务压力、收益锐减、求售困难等不利因素，而产生获利了结、减持避险、汰弱留强、换股操作的迫切需求，虽然为数有限，但短期让利出场的机会颇大，有意进场的买方可以特别留意。
要提醒的是，高房价问题一旦被高度政治化，则各类政策飙车难防，囤房税恐成下一个箭靶，多屋族、建商宜早日筹备因应。另外，建筑投资经营环境已不如之前歌舞升平、鸡犬升天，潮水退去之后，卖方面临的区域、产品、市场、成本、财务、贷款、法令等挑战各不相同，大者恒大、赢家通吃，乃至贪小便宜、风险大的现象会同时并存，一边屡创新高、高歌猛进，一边转手脱产、坠入法拍，宛如平行宇宙。消费者、投资人还是要稳健盘点自身核心需求，检视产品风险，不要随便盲从接刀。
►黄舒卫小档案学历：政治大学地政系硕士经历：国泰世华银行、联邦银行不动产管理部、信托部 东亚建筑经理公司市场分析师 永庆房产集团研展中心经理现职：瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监
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