升息後房價會跌嗎？房仲透露：想買房再等等

疫情全球蔓延，美国祭出无限度量化宽松救市，热钱涌进市场，推升房价上涨，同时间引发通膨危机，民众普遍认知，借由买房抗通膨，资金行情催化下，国内房市飙涨，去年北台湾预售屋市场平均销售率飙破6成，刷新历史纪录。不过房仲业者分析，待美国升息后，投资热潮退散，房市恐会反转向下修正，这时候，反倒是进场好时机。

房地产不是股票，不会崩跌几百点，将会是缓步反应。 图／unsplash

升息后房价下修有望 想买房可以再等等

东龙不动产专任委托部经理陈泰源表示，「现在是相对高点，美国升息后，世界的热钱被抽回，支撑房价上涨的动能开始消退，房价回归基本面将开始盘整，有不少买方是主张等房市冷却后进场，居高思危」，他预估房市将在明后年（2023~2024）下跌，届时再进场买房不迟。

即便预估房价会下修，但陈泰源分析，今（2022）年房市价格还是相对稳定，原因是疫情影响全世界塞港问题严重、缺工缺料、成本不断上涨情况下，房地产有其价格的僵固性存在，即使升息后也不会立刻瞬间暴跌，通膨下许多人仍优先选择不动产，相对保值抗通膨。

「房地产不是股票，不会崩跌几百点，将会是缓步反应」他解释，政府为保护房市，祭出打炒房措施，针对名下买第2间跟第3间以上的屋主，不仅贷款成数较低、利率较高，甚至法人名义持有还得经过政府许可；若是首购族则完全不受任何影响，就是要让房地产市场维持健康的环境。

他进一步解释，自住和投资是有差别，自住买房会中长期持有，加上房地合一税2.0上路后，持有5年以上屋主，税率是20%，2年内45%，2年至5年是35%，5年以上获利要课税20%，自住自用需求者都有认知需持有5年以上，房价僵固性对长期持者来说是有利，可有效降低风险跟摊提成本。

升息后房贷族更辛苦 利息加重

陈泰源表示，换个角度，虽然房价下修，但美国升息后，台湾一定也会跟着升息，到时候房贷族就会更辛苦。因为每月摊还的房贷利息加重，首购族或许筹得出自备款，但房贷压力更辛苦，买房前必须考虑到是否影响生活品质，「如果从每个月缴房贷利息的角度，越早进场买房，和银行谈房贷利率的条件可能越有利。」

房贷还款策略也对房贷族有影响，还款上有2个选择，分别是「本息均摊」和「本金均摊」。「本息均摊还法」是指假设利率固定不变，把所有要还的本金及利息加总后，均摊在每月该还多少钱。每月的偿还金额相等，优点是利于掌握每月现金支出，进行财务规划；缺点是总还款的利息支出比「本金平均摊还法」多。

相反地，「本金均摊还法」则是每月还款金额不固定，因偿还利息依本金余额计算，随着所偿还的本金愈来愈多，缴交给银行的利息会逐月减少，长年下来支付的利息总金额较少，亦称「先苦后甘还法」，适合买自住房、预期未来收入将逐步减少的退休族。

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