意外升息半码 黄舒卫：央行走自己的路 冲击商用不动产

黄舒卫表示，联准会维持今年降息三次的预测，且将放慢缩减购债的步调。全球经济局势未受零星地缘政治冲突、中国房企风暴影响，连长期处于负利率的日本都启动升息，整体投资在高科技创新带动新一波产业革命的乐观氛围下，引动资金涌入市场，不但各主要股市、比特币频创新高，甚至近期两档ETF申购金额都破千亿。民间消费成长平稳，民间投资回温，预期内需续为驱动经济成长的主力，经济成长温和扩张可期，但电价调涨、净零转型恐带动通膨压力难降，因此台湾央行终止连3冻，升息半码。

黄舒卫分析，去年第三季开始有新青安点火，房市交易量随即出现两位数的年增率，甚至12月的新增购置住宅贷款余额达1,055亿，是有史以来新高。受政策拉擡的不只限于可申贷新青安的成屋市场，连预售市场都有低首付、产品规划、比价的三重优势拉擡，二手房牵动一手房，短期市场气氛偏热。

住宅市场的刚需、置产热潮已经传导到土地市场，近期北部建商积极透过整合、标售、竞价来取得中部及低基期房价区域土地，近期更有嘉义科学园区题材添柴火，即便央行再度升息，但基本面表现仍强，投资热潮难挡，房价、地价难降。

黄舒卫认为，相对于住宅、土地市场，这次升息半码，对商用市场较具冲击，其中寿险业进场的租金收益率门槛从2.845％拉高到2.97％，双向作用一方面缩减可购物件的数量，也降低创价机会，另一方面也擡升既有资产涨租的压力，因此买方以自用、长期置产为主，标的选择则将偏好「售后回租」、工业类、开发型、土地产品。

黄舒卫强调，目前房市信用管制措施、打炒房、税制改革已经全面化布局，无论是住宅、商用的短期投资空间已小，再加上利率条件、升息幅度相对较低，无论房市管制或货币政策对市场的影响不大，今年市场最大的变数反而是年底美国大选结果，进一步触动新一轮美中贸易冲突所带动的全球产业、资金再结构对房市产生的涟漪效果。