央行升息影响房市买气？专家这样看商用不动产

央行升息影响商用不动产？宏大国际资产总座陈益盛今天表示：商用不动产「先蹲后跳」。图／业者提供

央行21日出乎意料宣布预防性升息半码，市场为之震惊，是否对房地产购买信心动摇、市场会不会有影响？备受关注，对此宏大国际资产今（28）日表示，本次升息对住宅市场是继平均地权条例修正案、囤房税2.0后，再射一箭，势必影响买气，短期交易量会缩减，但对于商用不动产市场，则反而是「先蹲后跳」的格局。

宏大国际资产总经理陈益盛指出，由于近几年台商回流、外资加码、企业扩张等利多因素，商用不动产市场处于供给不足，但需求持续成长的现象，已连续六年价量齐扬，且每年突破千亿元交易，比较未受到一系列打房政策的影响。

陈益盛表示，其中台北市中心，商办市场有二大关键因素推升价量齐扬，其一是全台企业近年营收及获利，年年报喜，公司扩充、合并需求持续进行中，但新增也可售供给却少到屈指可数，商办市场行情持续上涨到较合理行情，因此才开始有建商着手兴建商办建案；其二是商办产品其投资报酬率平均约2.4％~3.0％，远大于一般住宅的平均1.5％~1.8％，相对是更稳健的投资标的。

此次央行升息，是否会影响到买方购买商办的意愿，进而影响价格？陈益盛认为，以自用者的角度而言，几乎无影响，因为升息同时，预期租金也将上涨，因此提高租金或贷款利息的选择，就看使用需求及购买力来决定。

反之，如果以投资的角度来看，陈益盛指出，以现有买价购买的如是租赁中的标的，其租金虽无法立刻调涨，但合约期限一到，也将是租金上涨的时机，因此商办投报率及价格，将呈现「先蹲后跳」的格局。

陈益盛也指出，「台北市优质的商办大楼，每坪成交单价站上百万，将成为常态！」

陈益盛分析，尽管目前商办大楼多数屋龄逾20~30年，但只要符合三要件，地点坐落近大捷运站450公尺内、玻璃帷幕外观、管理维护良好等条件，就是可以投资购买的好标的，如果标的也是知名建商兴建，则更是加分，而长线来看尚具有都更重建的增值潜力。