李同荣：升息温水煮青蛙 房市产生三不利影响

房市趋势专家李同荣却认为，央行升息对房市有三大不利的影响。图／本报资料照片

央行21日宣布升息半码（0.125个百分点），打破市场原先预期央行利率将连四冻的推测，房地产界普遍认为对房市影响有限，房市趋势专家李同荣却认为，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游资、降温股市、防范房市甩尾上升等四大主因，一方面想抑制蠢蠢欲动的通膨，另一方面要防止股市房市过热，升息策略可谓一石二鸟，而对处于高档的房市而言，将产生三大不利影响。

李同荣表示，虽然央行只升息半码，对房市表面上影响有限，但实质上会有三大不利的影响因素。

第一，住宅首购者渐进式负担增加，影响刚需市场购屋信心与买气。就房市升息半码试算一千万贷款者的成本，贷款30 年期、本息摊还的房贷利率2.06％，每年增加负担约7,500元，虽然金额不高，但若从这两年来央行持续升息共六次高达三码半（0.875％），每年合计增加房贷约增加45,000元，对一般家庭就明显有感，首购者的负担就在温水煮青蛙的情况下，渐进式的往上增加。

另一方面，在市场预期降息的利多讯息不但没有出现，利率反而不降反升，对于本来对房市预期乐观态度的族群，就𨍭变为失望性的观望买盘，同时就会抑制了过热的市场买气，影响刚需市场的购屋信心。

第二，影响租赁市场租金被转嫁持续上涨。依据2024年1月主计总处统计，租金指数高达105.19，已经连续30个月上涨，并再次刷新自1981年有统计数据以来的历史新高。显然租赁市场供需失衡，若利率再往上升，房东的持有成本一旦增加，就会带来转嫁效应，租金就会持续高涨，对年轻人又是一大打击。

第三，影响商办厂办市场投资意愿降低。商办厂办市场交易的主力为人寿保险公司的不动产投资部门，金管会对寿险公司投资收益型标的，在2021未升息前规定最低投报率门槛为2.095％，一直拉升到2023年的2.845％，涨幅高达35.8％，如今，利率再升半码，最低投报门槛又提高到2.97％，合计两年最低门槛的涨幅达42％之多，因此寿险公司对商厂办的投资条件更加受限，在北部地区要找到，3％以上投报物件，几乎「无货可寻」，也因此降低了寿险业者对商办与厂办的投资意愿。