升息半碼對房市影響不大？李同榮：有三大不利

示意图／记者游智文摄影

央行21日宣布升息半码(0.125个百分点)，打破市场原先预期央行利率将连四冻的推测，房地产界普遍认为对房市影响有限，但房市趋势专家李同荣却认为，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游资、降温股市、防范房市甩尾上升。

他表示，央行一方面想抑制蠢蠢欲动的通膨，另一方面要防止股市房市过热，升息策略可谓一石二鸟，对处于高档的房市，将产生三大不利影响，包括住宅首购市场买气降温、租赁市场租金持续攀高、商办厂办市场投资意愿降低。

李同荣指出，央行会无预警宣布升息半码，推测主要原因有四：

一、防范通膨再起：2023年全年CPI上涨2.5%，创近15年来次高，虽然主计处预估2024会下降至2%以下，但4、5月电费喊涨，且民间感受民生用品通膨的压力爆表，央行不得不先出手升息。

二、抑制游资泛滥：从资金动能M1B减M2观察，M1B减去M2的季增率开始上升，显示市场游资逐渐增加，不得不防止游资泛滥成灾。

三、抑制股市发烧：近日股市发烧，站上2万点新高，高股息ETF募股基金火爆，民众疯狂抢购，资金热潮涌出，股市有超热的隐忧。

四、防范房市升温甩尾：原本2023年房市已明显降温，去年底因新青安贷款专案刺激买气回温，今年又逢股市发烧，游资泛滥，通膨压力上升，购屋保值心态大增，央行担心降温中的房市有甩尾再涨的可能性。

李同荣指出，央行升息半码，对房市表面上影响有限，但实质上会有三大不利影响：

首先，住宅首购者渐进式负担增加，影响刚需市场购屋信心与买气。

就房市升息半码试算一千万贷款者的成本，贷款30 年期、本息摊还房贷利率2.06%，每年增加负担约7500元，虽然金额不高，但若从这两年来央行持续升息共六次高达三码半（0.875%），每年合计增加房贷约增加4万5千元，对一般家庭就明显有感，首购者的负担就在温水煮青蛙的情况下，渐进式的往上增加。

另一方面，在市场预期降息的利多讯息不但没有出现，利率反而不降反升，对于本来对房市预期乐观态度的族群，就𨍭变为失望性的观望买盘，同时就会抑制了过热的市场买气，影响刚需市场的购屋信心。

第二，影响租赁市场租金被转嫁持续上涨：

依据2024年1月主计总处统计，租金指数高达105.19，已经连续30个月上涨，并再次刷新自1981年有统计数据以来的历史新高。显然租赁市场供需失衡，若利率再往上升，房东的持有成本一旦增加，就会带来转嫁效应，租金就会持续高涨，对年轻人又是一大打击。

第三，影响商办厂办市场投资意愿降低：

商办厂办市场交易的主力为人寿保险公司的不动产投资部门，金管会对寿险公司投资收益型标的，在2021未升息前规定最低投报率门槛为2.095％，一直拉升到2023年的2.845％，涨幅高达35.8％。

如今利率再升半码，最低投报门槛又提高到2.97%，合计两年最低门槛涨幅多达42%，因此寿险公司对商厂办的投资条件更加受限，在北部地区要找到3%以上投报物件，几乎无货可寻，将降低了寿险业者对商办与厂办的投资意愿。

李同荣表示，电价调升在即、通膨蠢蠢欲动、股市持续发烧、房市欲跌不易，央行升息宣示意味浓厚，带有警示市场不宜过热的意味，因此，对股市与房市间接会产生抑制作用。

但升息也是两面刃，一方面可抑制通膨，另一方面又恐伤及经济，央行的决策到底是一石二鸟，或是会因成效不彰而导致两败俱伤，政策拟定的两难与市场发展的不利影响，有待观察。

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