升息环境大不同 房市进入盘整

全球通膨持续恶化，美国FED今年预期将连七次升息，日前台湾央行也下猛药，一口气升息1码，回顾国内过去两波升息，房巿都呈现价量俱扬态势，惟今年专家多认为，房巿呈价缓增，量持平或微增。（本报资料照片）

现在买房动能主要与通膨有关。（本报资料照片）

我国央行近年升息对房价影响

全球通膨持续恶化，美国FED今年预期将连七次升息，日前台湾央行也下猛药，一口气升息1码，回顾国内过去两波升息，房巿都呈现价量俱扬态势，信义、永庆、住商及屋比等房仲多认为，这次台湾进入升息循环，整体环境与过去大不同，房价可望在原物料等价格飙涨下缓增，但部分过热区恐将进入盘整，至于成交量上则呈现持平或微增态势。

永庆、台屋及住商内部调查，在央行、内政部等跨部会多波打房，且预期央行可望跟随美国FED脚步升息下，3月交易量依旧较去年同月成长2.9％至1成。

当时房价基期低 升息较和缓

住商机构企画研究室资深经理徐佳馨指出，3月份是第一季较不受季节性因素影响得月份，成交量反映买方心态，虽央行在3月中升息1码，以3月份整体房巿来看，影响还不甚明显。

屋比房屋以央银与信义房价指数的历史资料比对发现，从2001年至今，央行总计启动两波「升息循环」，期间房价上涨机率竟高达百分百，以2004年第4季至2008年第2季的升息循环经验来看，期间历经15季，共升息16次，累计升息幅度达2.25％，当时房价涨幅竟高达34.2％，房价涨势相当惊人。

对此，屋比房屋总监陈杰鸣表示，央行过去启动「升息」与「降息」背后，往往都伴随着经济情势的转变，台湾过去20年间、两次「升息循环」，启动的时间点都是落在如2003年SRAS事件、2008年金融海啸等造成经济衰退事件后。当时央行都是确定经济复苏后才开始升息，由于升息步调相当缓和，每次升息幅度也仅半码（0.125％），每百万的房贷，20年本息均摊计算，每月负担仅增37元，实际增加负担并不高，对房市冲击有限，甚至因经济稳健回升，还带动房价平均每季都有2~3％的涨幅。

买房门槛已大增 恐后继无力

不过，陈杰鸣指出，台湾房价过去可以随经济复苏，在升息负担加重的情况下大涨，是因当时房价基期低，加上房价因为SARS、金融海啸等影响，已出现回档修正，而且，当时通膨压力较低，才有明显上涨空间。但近两年全台房价不仅普遍有1~2成左右的涨幅，甚至都还创下历史新高，目前民众买房门槛已较过去高出很多。未来民众购买力如果无法进一步明显提升，即便高通膨没让经济出现衰退，但对房价带动效果也将可能不如以往，甚至一些供给量较大、房价超涨的重划区，都可能因升息面临房价涨势后继无力状况。

通膨受疫情影响 有钱人受惠

徐佳馨表示，过去升息来自于通膨、经济成长，民间预期钱会变薄，不如将钱放在资产上，带动资产价格起涨，前两波升息循环都是这种状况。但2004年与2008年又有些不一样的状态，2004年那时是房价、物价低点，那时政府以两波2000亿优惠房贷，硬把巿场拉上来。今年台湾经济基本面好，通膨有一部分是受到新冠疫情影响，与过去纯粹经济升温有相当大的落差，所以这波升息，倒楣的是中产阶级与穷人，因为有钱人以现金避险，但穷人、中产阶级只有乖乖付息的份。

「2004年政府带头将房巿撑起来！」徐佳馨表示，除优惠房贷，另一个更为不公不义的政策，即是土增税减半。民进党政府于2002年至2004年之间推动土增税减半，2005年更立法通过土增税永久调降至20％、30％、40％。

信义房屋企研室专案经理曾敬德直言，现在房价是历史天价水准，且这次升息步伐很快，每户贷款额很高，2004年一户贷款约3、400万，现在新办房贷多在1000万左右，升息背景不同。他认为，现在买房动能主要与通膨有关，在房价上涨预期下，担心以后房价涨更高，让有购屋需求的民众，即使升息也愿意进场。「这一波，价应处于盘整或缓涨，量在政府打房、通膨交互影响下，呈现持平。」