黄舒卫：未来房市量缩价修！住宅恐萎缩1成交易量

黄舒卫表示，川普上任后全球通膨恐来势汹汹，美联准会降息转踟蹰，至于央行，第七波 不动产信用管制已见效，在资金、产业、政策三层利多推动下，明年商用不动产市场可期。

黄舒卫表示，预期川普政府推行的扩张性财政政策和减税措施，通膨压力重新上膛，美国联邦储备系统（Fed）较前季调升了对2025、2026年的通膨预期0.5％，另外经济成长率、就业前景底气也足，迫使联准会不得不重新评估其货币政策，在降息循环悬崖勒马。

台湾方面，黄舒卫分析，面对美国新政府上任后的政策影响性不确定太大，虽然资金流向美元资产的趋势转强，但波动也可能极大，因此国内货币政策也按兵不动。

黄舒卫分析，由于央行第七波不动产信用管制成效奏效，三高指标解压，因此第八波管制暂不出鞘。

黄舒卫表示，台湾央行在过去几年中实施一系列信用管制措施稳定房地产市场，已经开始显现成效。首先，房价走势显示出稳定的趋势，过去半年房价涨幅明显放缓，预期心理回归理性。

其次，根据银行第72-2条款的不动产贷款水位，虽有交屋潮压力但明显下降，这表明央行道德劝说、政策管制发威，银行对于不动产贷款的风险控制更加严格。

第三，不动产融资集中度的数据显示，市场上的不动产融资风险已经得到有效分散。因此央行如外界预期判断，短期内暂缓推出新的管制措施，以观察现有政策的长期效果。

黄舒卫认为，未来房市「量缩价修」格局不变，住宅需求回归基本盘。

黄舒卫认为，住宅由于每年超过10万户的交屋量，市场面临着巨大的分户贷款压力，排挤成屋市场可获取的贷款资源，进一步抑制市场的交易活跃度。而针对周转金、理财型房贷、租赁公司贷款，央行也分别以专案金检等手段阻绝，预计在2025年，住宅市场的交易量仍维持在低档水平，较2024年再下修一成以上。

黄舒卫分析，在买方观望、第二屋以上的购屋贷款管制下，融资管道回归正途，将迫使卖家降低价格，以促成交易，中古屋让价、修正的状况会扩大。高端的个别表现或是学区宅、小宅等特殊产品仍有发挥，但中间产品面临挑战。

黄舒卫说明，降息循环预期暂缓，商用不动产租赁需求因为2026年将迎来一波庞大的完工量，将刺激房东把握最后一波涨租机会，再加上部分新大楼以高规条件上市、高科技投资利多发酵，以及通膨回头，来势汹汹，租金涨势可能再创历史新高。

值得观察的趋势是，利率走平、金八条松绑，未来保险业资产布局潜力大。

黄舒卫分析，金八条松绑可望在2025年上路，租金投报率从2.97％降至2.42％，将对保险业产生积极影响。首先，可刺激保险业提供更灵活的租金策略招商也能让保险业缓解2022年暴力升息之后的涨租压力。

其次，保险业增加进场及评估投资不动产，甚至布局精华区物件的机会；保险公司在不动产投资方面更具韧性，相对也能避免过度管制后，资金投资过度集中的后遗症。预计2025年商用不动产的交易量将维持在高档水平，甚至有机会突破新高。

黄舒卫提醒，央行第四季理监事会虽然没有意外，但国际间因为川普2.0出现的各类的避险、押注已经开始。AI产业在中美新一轮的贸易战中成为主角，预期以高科技产业聚落的涟漪效果仍会持续发生，无论是刚需或投资、置产买盘都要提早趋吉避凶、掌握商机。