房贷难！预售屋交易量萎缩 这3县市房价下跌

政府祭打房政策导致台北、桃园、台南第三季的预售屋平均房价受冲击。（示意图/达志影像/shutterstock）

预售市场对景气变动相当敏感，现如今银行房贷警报未解，第七波打炒房又接踵而来，市场观望情绪高涨，房市买气瞬间降温，在交易量萎缩下，预售市场的表现也受到明显冲击。中信房屋研展室汇整实价登录，统计六都预售屋平均成交单价，结果显示，今年第三季，除新北的预售屋季增幅仍略有扩大外，其他五都的季增幅均呈现减少趋势，其中，台北、桃园、台南第三季的预售屋平均房价较第二季还出现小幅回落的情况，显见现阶段房价涨势已有所收敛。

中信房屋研展室副理庄思敏指出，银行房贷审核趋于严格，部分银行甚至通过提高利率、降低成数等方式来以价制量，大大加重房贷族的负担。此外，第七波房市信用管制措施上路后，第二户贷款成数下调为5成，第三户以上及豪宅下调为3成，这迫使许多换屋族、投资客不得不拿出更多自备款来补足差额。

政策的收紧压缩了购屋民众的资金弹性，还一度导致市面上解约现象频频发生，若是去年7月1日以前购买预售屋的民众，还可通过换约转售的方式下车，但对于7月1日以后进场的民众，受平均地权条例修正案的限制，恐怕只能选择认赔解约，并支付最高15％的违约金。在这种情况下，民众购买预售屋的意愿自然也会随之下降。

庄思敏指出，随着房市进入盘整格局，投资客群大量离场，市场交易回归自住需求。从区域表现来看，六都中仅新北市的预售屋季增幅仍略有扩大，这主要是因为新北的自住需求相当强劲，除在地居民外，还有许多台北市的外溢客群，加上今年新北市有不少指标建案释出，也进一步推高了平均行情。

至于第三季预售屋平均房价有小幅回落的台北、桃园和台南，台北因购屋总价较高，民众对房贷额度的需求也更大，受政策影响自然更为显著；桃园和台南则是过去几年房价涨势迅猛，房市炒作氛围浓厚，如今随着房市逐降温，区域房价也从过热的状态回归理性。

庄思敏指出，以新建案市场来看，虽然由于营建成本、人工成本、购地成本仍在高档，短期内建商在成交价上应不会有太大让步，不过，现在已经有部分业者采用「低首付、送家电、送家具」等促销方式来刺激买气，吸引购屋族进场，若交易量持续萎缩超过半年，部分仅靠建设题材支撑、生活机能尚未完善、且房价明显超涨的蛋白区或新兴重划区，不排除率先出现价格松动的可能。