高雄房市不妙？建商龙头示警：成交量恐大幅萎缩

近年来高雄房市一度火热。(示意图:shutterstock/达志)

高雄市不动产开发公会理事长陆炤廷6日指出，政策干扰之下，高雄房市今年「开高走低」，随着投资客降价退场，一般民众也不太进场，明年的预售价格涨幅将趋缓，甚至部分高总价区域，可能出现价格下修或让利的空间，特别是在区域供应过剩、或投资客集中购买的个案，至于成交量，一旦银行贷款未能宽松。在需求不振的情况下，势必大幅萎缩。

陆炤廷表示，一旦「919金龙信用管制」政策，持续收紧，造成买方对房价会下跌的预期心理，市场观望情绪，将更加浓厚，以投资为目的买方，届时更可能以低价在市场抛售，造成价格混乱，加上投资买方的退场，势必导致成交量明显萎缩。

但，换屋族群和刚性需求，在新青安贷款的支撑下，仍会继续使用，低总价的交易保持一定买气，整体而言，2025年的高雄房市，成交量在需求不振的情况下，势必大幅萎缩，关键因素还是取决于银行贷款有否宽松。

他说，随着投资客退场，一般民众也不太进场，预售价格涨幅预计将趋缓，甚至部分高总价区域，可能出现价格下修、或让利的空间，特别是在区域供应过剩、或投资客集中购买的个案，受到贷款限缩的投资客，可能会降价出售，这部分会慢慢发酵。

2020年前取得的新成屋，因房地合一税2.0版的5年宽限到期，税率降至20％，房屋价格调整空间，相对会比较大，刚交屋的新成屋，因投资客抛售，造成价格混乱，加上近期陆续有预售案出现交屋潮，很多在对保交屋时，投资客因无法贷款，只好走向解约途径，预估大约会有5％到10％的降幅。

陆炤廷指出，虽然有许多利空因素来袭，至少有「四大利多」支撑高雄房市，其一是高雄的都市建设及发展，例如捷运黄线已动工、捷运紫线路线的规划、建设中的桥头科学园区和楠梓科学园区、以及台积电预定2025年正式运作所带来的产业人口流入。

此外，他也相信，换屋族群和首购买家，对中、低总价产品的需求，仍具韧性，这些刚性需求的买盘，将成高雄房市的稳定力量。

而AI题材带动产业链快速成长，则是高雄房市第三个利多因素，陆炤廷表示，全球高科技需求启动国内出口引擎，不仅带动台湾整体经济发展、股市飞涨，也成为房地产最直接的销售题材，过去，随着交通轨道布局观念，已不是首要关键，最直接的例子就是「台积电设厂」，因应全球对于AI晶片的需求，在北中南积极扩点布局，周边房市也在这股趋势下，未演先轰动，可说是近年房地产的「票房保证」。

而资金浪潮也将支撑不动产市场的一定热度，陆炤廷表示，根据主计总处最新预测，今年超额储蓄可望冲破4兆元大关，厂商投资动能强劲，这几年台股也随之一扫阴霾，央行发行的广义货币M2，在2024年8月高达63.1兆元，资金动能充沛。

陆炤廷指出，因应市场变化，高雄建商明年将采保守的推案策略，可能优先针对刚性需求的首购族及换屋族，推出新案，个案户数不宜太多，每案以200户到300户的案量为基准，稳健保守经营，并视央行政策再调整策略。

对于高总价或较偏僻地区的案子，可能选择延后推案时程，或适度修正售价来提高市场接受度，在市场买气不佳情况下，建商尽可能延后申报开工时间，以减少资金支出压力，让营建成本在缺工、缺料的环境下，不再续涨，同时等待市场环境改善。

他说，由于央行紧缩房地贷款，部份建商可能转进都更危老、或联开案件，因为，都更及联开案，可不受银行法72-2的限制，又可避免先付土地款，对建商的财务负担，将可大为减轻。

在产品的规划上，陆炤廷认为，因应首购族群与换屋族群的需求，总价区间约在800万元至1500万的中低总价新成屋、或预售屋，将成为主力，受到人口结构改变和单身族群需求增加的影响，小坪数住宅需求将增加，尤其是在市区。

由于这两年房市的焦点，都向「首购」及「新青安」偏移，换屋客层反而受到相当的冷落，但，随着这一波空窗期，累积相当的能量，使得真正换屋刚性需求的中大坪数住宅，可能是下波房市复起的市场主流。

但，无论是首购族群和换屋客群，邻近交通枢纽或商圈的产品，例如捷运沿线、火车站、亚湾等附近，因交通便捷性和生活机能，都将具有强大的吸引力。