《基金》美国房地产万马奔腾 ETF成包租公

疫情以来美国房地产成为少数强劲持续大涨的市场，过去这一年几乎是美国房市景气十几年来最畅旺的一年，甚至让美国民众怀疑房市是否出现泡沫化，热门搜寻显示「房市何时要崩」的搜寻次数暴增，陈泓睿分析，这一次的房市盛况与2008年不尽相同，后市表现仍值得投资人注意。

陈泓睿指出，美国房市的趋势以及长期展望可以从供给、需求、环境等三个面向进行观察；供给面方面，受疫情封城的影响，房屋建造工程大幅落后，导致美国成屋库存严重短缺，7月获得建设许可但尚未开工的房屋数量为有记录以来的第三高，显示供给紧张的情况短期不易缓解；需求面来看，远距办公造成美国民众的居住习惯出现重大转变，相较于过往倾向往蛋黄区搬迁，现在美国郊区房屋的市场更加热络，而数百万名千禧世代的年轻人步入30岁，成为房屋首购族，刚性需求预期将成为未来房市买方的重要支撑；此外、低利率环境有助房市看俏，目前房贷利率仍处于历史低点，为美国民众购屋增添诱因；即便近来市场开始担忧Fed将因通膨过高而启动升息，但根据最新利率点阵图来看，最快也要等到2023年才会看到升息。

针对美国火热房市是否将导致下一个次贷风暴的疑虑，陈泓睿分析这一次的情况与2008年不尽相同，美国目前对于各类衍生性金融商品的监管更为严格，金融机构的体质更加健全，加上本轮美国高信用评级的民众申请房贷比例最高，意味着金融机构的倒帐风险较低。回顾台湾房市2003年SARS肆虐时荡到谷底，之后上演十几年的多头行情，美国正准备走出大型传染病阴霾。