看好抗通膨买盘 普华国际看好2024年商用不动产市场

台湾在《2024年亚太地区房地产趋势调查报告》的亚太地区各主要城市历年投资前景排名中，于22个城市中排名第19名。图／蔡惠芳

资诚全球联盟组织（PwC）与城市土地学会（Urban Land Institute）今（8）日共同发布《2024年亚太地区房地产趋势调查报告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2024），在台湾市场方面，看好抗通膨买盘，普华国际预期，2024年商用不动产市场将被看好。

资诚全球联盟组织（PwC）与城市土地学会（Urban Land Institute）今天共同发布《2024年亚太地区房地产趋势调查报告》（Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2024）。

《2024年亚太地区房地产趋势调查报告》调查报告指出，自2022年中以来，由于美国联准会启动多次升息，导致长期习惯大量低利借款的亚太不动产市场发生重大变革。在缺乏充裕且低利借款来源的情况下，投资者被迫改变评估交易的方式。

本次调查的受访对象包括149位不动产专业人士，以及54位机构投资人、开发商、房地产公司代表和贷款经纪人。

在台湾市场方面，《2024年亚太地区房地产趋势调查报告》显示，在亚太地区各主要城市历年投资前景排名中，于22个城市中排名第19名，显示国际不动产投资者对台湾市场的参与度相对较低，投资主力仍为本土法人及个人。

据普华国际不动产统计，全台2023年1至11月土地及商用不动产投资总额约2,410亿元，其中工业地产最为亮眼，厂房、厂办及工业土地交易合计突破850亿元，其中普华国际不动产于今年成功协助业主出售桃园观音万坪工业土地。

近5年全台主要工业区土地单价涨幅逾两成以上，部分编定工业区涨幅更达四至五成。

普华国际不动产公司总经理田扬名表示，观察近期产业趋势，厂办市场以北部地区最为热络，热区包括新北市汐止、土城；厂房方面，中部地区以台中与彰化询问度最高，且年底接近传统旺季，看好中部地区兴办工业人未来持续扩充厂房的可能性，台中工业区及彰滨工业区未来发展可期。

另外，台北市商办市场未来5年预计新增40万坪供给，且新商办规画更加着重永续及绿建筑，将扩大新旧商办软硬体条件差距，预期未来租金将朝向M型化发展。随绿色租赁潮兴起，旧有商办若要避免褐色折让(Brown Discount)，需加强绿建筑标章、WELL健康建筑标章、碳排放及再生能源采购等认证与服务，在大量供给下能否满足外商客户及上市柜租户ESG的需求，将成为市场去化的关键。

普华国际不动产公司董事长刘博文表示，2023年商用不动产市场中的重要买方寿险业者，因所属金融集团的防疫保单亏损及升息影响，投资力度不如去年，近期又因总统大选接近、且市场预期将进入降息循环，许多投资人仍处观望期，但通膨持续上升，商用不动产收租相对保值、抗通膨的特性仍会吸引投资人布局，主力产业如电子、半导体及物流业的刚性需求也将持续支撑买盘。

在亚太市场方面，报告指出，尽管全球经济前景黯淡，但投资人对亚太地区整体信心仍然乐观，相较于西方国家，投资人普遍将亚太地区视为安全的避风港，不动产投资前景排行前五名的国家包括：日本东京、澳洲雪梨、日本大阪，分居前三名。

就日本而言，因利率仍处于超低水平，东京和大阪名列第一和第三。

就澳洲而言，雪梨及墨尔本排名第二及第五，反映全球投资者对澳洲核心资产的偏好，以及对A级资产强劲的需求。

就第四名新加坡而言，因有限供给、持续需求以及租金成长的前景而名列第四，投资者将其视为一个可持续发展的核心市场。

2023年第三季亚太区不动产交易金额为257亿美元，较于去年同期减少37％，主要是因为来自亚太区域之外的投资大幅减少。尽管如此，亚太地区内的跨国资金流动表现仍佳，2023年第三季与去年同期持平；亚太区域内资金流动相对强劲，特别是来自新加坡的资金，一方面是由于亚太地区经济的复苏，另一个方面是投资人为寻求更高报酬而产生的跨国资金流动。

在缺乏大型投资标的情况下，能提供理想增值投资报酬的交易明显减少，大型全球投资人因此不再积极参与交易，等待着市场重整。全球投资人过去经常购置的传统型资产也失去光环，如大型、市中心的商办及零售相关资产，因殖利率的增长无法达到潜在投资人的预期，造成买卖双方陷入僵局，而大型住宅标的也逐渐成为亚太区域投资人偏好的资产类别。

为了寻求符合现今高利率环境下投资报酬门槛的投资标的，投资人转向住宿类型的不动产，如集合住宅、学生公寓、银发住宅，以及因旅游业持续复苏而受惠的饭店旅馆，此外另类需求还包含物流、数据中心及生物科技相关产业。这些由于科技发展、人口变化及社会趋势创造的另类需求，不易受到总体经济波动的影响，因此颇受投资人的青睐。

高利率环境不仅影响新交易案的融资，同时也影响到已购资产的再融资，可能造成一波出售潮，特别是无法或不愿意调整资本结构的资产持有者。传统银行贷款紧缩也导致投资者的资金来源从传统的银行金融机构转向私募基金及信贷，预估短期内高达58亿美金的融资缺口将由私募信贷填补。

调查报告指出，因应全球净零碳排趋势及能源效率议题，整体市场迈向零碳经济所带来的转型风险，已成为影响资产估值中的重要因素。强调永续及绿建筑的不动产其重要性逐步提升，反之无法达到标准的不动产将面临市场价值减损。

刘博文表示，在亚太不动产投资环境的转型阶段，投资人正处于关键的十字路口，实践永续ESG策略调整对房地产投资组合的抗跌保值至关重要；多元化的社会经济趋势推动投资模式的发展转向对住宿机构、物流及资料中心的需求。