老屋自主更新 招商前做足3大功课

政府为鼓励民间自组更新会予以补助款协助，但更新会能成功重建仅占少数比例。专家建议回归审视核心问题，才能拿到开启都更之门的钥匙。(图/财讯提供)

根据《财讯》双周刊报导，过去几年来，政府为鼓励老屋更新，对推动自主更新的社区予以补助奖励；这个方式成就了社区改建如果没有与建商合作，就可采取自主更新的途径。不过，自主更新犹如地主自行当建商，组成更新会就像成立一家公司，这段路走来其实并不简单。

补助晚到位　缺资金难运作

根据统计，新北市的更新会成立71案，仅有22案事业计划送核，而台北市审查中及核定的854件都更案，实施者为更新会仅有44件。从数据上来看，透过更新会重建比例相对偏低。

为何推动自主更新会重建不简单？依据《都市更新条例》第22条及都市更新团体设立及解散办法，在更新范围内，逾7人的土地及合法建筑物所有权人实施都市更新事业，应组织更新团体，也就是「都市更新会」（简称更新会）。因为属于法人组织须订定章程向地方主管机关申请核准，并定期回报执行进度。

然而，坊间虽然有专业团队协助社区成立更新会，但后来却发生某些不肖业者协助立案后，拿到政府补助款就一走了之，徒留更新会虚名，变成形同「僵尸会」的案例。

以台北市来说，更新会立案补助为80万元，不过新北市为了防堵此情况，近年修改核准立案为10万元，事业概要核定为50万元；整个都更程序走完，双北市更新会补助款最高上限分别为580万元和630万元。不过，虽有补助款，但依法规必须完成事业计划、权利变换计划，才能按比率提拨补助款。

《财讯》双周刊指出，由于补助款未到位，加上重建前期无法仰赖银行重建融资，筹组阶段住户势必要自掏腰包让组织运作，往往就是一大关卡！据了解，不少社区成立更新会之后，住户时常意见相左，而有派系之分，或是衍生出资与不出资所有权人权利义务的争议，或不出资者要求参与分回更新会收入等问题。

类公办都更　有助招商引资

多年来投入辅导社区自主更新，台北市都市更新整合发展协会理事长林育全表示，过去要凝聚所有权人共识，是依循法规辅导成立更新会；但如果住户倾向不愿出资，其实不用急于成立更新会，因为要整合社区意愿，也可透过管委会、推动组织，例如重建会、筹备小组，之后依循「类公办都更」方式招商引资。

文章来源：财讯双周刊