李嘉诚的成都“魔法”——消失的法拍

成都网红盘“南城都汇”又双叒叕起波澜了。

先是李嘉诚跑路，甩货给了内地开发商，然后又突然被查封，接着摆上了法拍货架，就在8月10日晚间又突然被撤下阿里法拍……

这剧情，比过山车转的圈还多。

而有意思的是，这一切的波澜，都和李嘉诚有关。

这个“南城都汇”项目，是成都高新区的老网红了，已经开发了近20年。

2004年长江实业集团旗下的和记黄埔地产（成都）有限公司斥资21.35亿元拿下了成都高新区1036亩土地，折合楼面价每平米1030元。

该地块共分8期开发。但到了2020年，李嘉诚先生只开发了6期，最后一次开盘时间是2016年，彼时房价为1.2万/㎡-1.6万元/㎡。

在2020年7月，长江实业把项目尾盘部分，对应约6750套未售房源，卖给了一个名为“RZ”的境外公司。

作价约78.47亿港元（约合70.6亿元人民币）。

而RZ是由禹洲集团的联营公司成都卓洲置业和成都当地的瑞卓集团各持有50%股权组成。

过去16年，靠卖楼，这个项目已经为长江实业带来了超过180亿元人民币的净利润。

而这次靠出售尾盘，长江实业又赚了38.11亿港币（约合34.51亿元人民币）。

这本是一桩双赢的买卖：一个赚得盆满钵满，另一个也拥有了成都的明星项目。

但2020年9月成都市高新区的财政金融局发布了一份文件：

因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，经研究，禁止高新区金融机构向该公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向该公司进行重大资产重组提供帮助。

这封杀融资的文件，是针对项目公司的，这下子南城都汇项目就成了一个死局。

做过地产项目的都知道，一个地产项目或地产公司如果不能做融资，就是死路一条。

果不其然，成都限价，叠加近两年的市场下行趋势，项目销售回款渠道不畅，这个项目在2021年5月，山河玖璋（即南城都汇八期）取证推出372套房源，均价15527元/㎡。

而后就再无推新了。

RZ公司，等于是买了一个“坑”。

需要提的一点细节是，根据当时的协议，交易完成后，长江实业集团将在股权层面从南城都汇项目彻底退出。

但是，长江实业却将以合作方为主进行项目开发运营。甚至还在和黄成都公司留任一名董事，参与南城都汇项目公司的开发管理。

这是因为，在出售南城都汇项目时，为了完成交易，长江实业曾向受让方提供了24亿元卖方贷款，作为部分收购对价。

卖方贷款的年利率，将按照伦敦银行间同业拆借利率，加上年息5.5%计算，受让方必须在2年后到期偿还长江实业的卖方贷款。

粗略一算，长江实业又能从中收到大约2.7亿元的利息。

2年期债务，掐指一算还款时间正是去年。而这两年，国内地产行业进入深度调整期，销售、融资走势都在下滑，该项目也烂尾了。

按照长江实业方面的说法，RZ迄今为止还欠着长实合共本金约3.8亿美元及其相关利息、罚息等（“欠付款”）。

此外，当初为了收购舜鸿成都，RZ还找国泰君安借了3.1亿美元的资金，而在国泰君安借款背后的实际出资人则是卓颖公司。

2021年时，拿不到钱的卓颖先向法院申请，把项目查封了。

为了履行还款义务，今年6月，成都舜鸿决定通过法拍的形式，把项目盘活。

一方面，能“保交楼”，另一方面也能偿清贷款。

3148套房源中，南城都汇率先拿出了25套试水。主要集中在7栋、19栋，面积区间约68-189㎡之间，参考起拍总价约126-348万，折算起拍单价约为1.8万/㎡。

这个价格，高于上一次的取证价，和南城都汇3万/㎡左右的二手房价相比，这个剪刀差更是吸引到众多购房者——拍卖信息发布当日，这25套房源已成功吸引上万人关注。

但老东家长江实业却跳出来反对了——认为，南城都汇项目第八期土地与物业亦是部分欠付款的担保，在债务清偿前不能如此处理。并要求禹洲和瑞卓，交还项目的控制权予长江实业方面的接管人。

意料之外的是，就在距离既定法拍日期还有3天的8月10日晚间，法院撤拍了！

这也意味着，项目的其他债权人，无法依靠法拍收回款项了，甚至这项目还得继续烂尾下去。

这就很神奇，也不知李超人的长实又在成都走了什么路子，施了什么法术，万人期待的法拍消失了……而这个操作，和国内去年下半年开始出现的“信托vs开发商”的纠纷类似，都是资方为了保证先拿回自己的那部分资金，禁止项目做去化操作。

事实上，在赚钱这件事情上，李超人一直都是决不让步的—最近，长实与新加坡公司LC交易香港波老道21号的物业发展项目，就以买方违约为由没收买方已支付的金额为港币20.77亿港元的订金。

这一次，细思起来，也颇有复制之意。

对于成都舜鸿而言，利用法拍来偿还债权人的债务是符合规定，且眼下市场主流要求的。

据悉，此次成都中院对南城都汇八期进行司法拍卖，是在政府、法院的推动下，借此司法拍卖的机会盘活项目，化解项目债务危机，响应国家“保交楼”、“保民生”、“保稳定”的政策要求。

司法拍卖不仅有利于解决卓颖公司债权回收问题，更重要的是还能解决成都舜鸿因欠付多笔工程款和税费等导致的停工问题。

有接近卓颖的人士称，“卓颖同意拍卖处置价款优先用于解决工程款等债权，不法拍就没法复工，还会继续烂尾。”

这一点，从南城都汇八期总包单位四川省第六建筑有限公司2023年8月8日发布的声明中也得到了进一步的印证：

“该项目在成都市中级人民法院的协调下就复工事宜已与业主方舜鸿地产（成都）有限公司达成共识，已开始向相关行政主管部门申请办理复工手续，该项目预计复工时间为2023年9月”。

而现在，法拍被中止，将会把困扰成都房地产市场长达近十年的“南城都汇”项目停工问题战线拉得更长，让复工再度泡汤。

这其中受益的，只有少数人。