楼市报复性回暖？欢呼之前我劝你先冷静
节后，楼市回暖的信息屡次刷屏。
从实地踩盘的情况来看，各大销售中心明显感觉到人比之前多了。朋友圈里各大中介、楼盘销售也开始纷纷亮出数据力证楼市回暖；
就连央视财经都在为“小阳春”站台；被誉为房地产“吹哨人”的郁亮，也在最近的的总结发言时也表示，之前看到了点点微光，现在微光正汇聚成曙光。
明明只过了一个春节，楼市已两重天，回暖形势半点不由人。
在楼市越来越分化的今天，究竟是真回暖还是“表演式回暖”？
不是狼来了，楼市真有回暖迹象
先上结论：走出至暗时刻的楼市，确有回暖！
首先，不妨来看一下最真实的成交数据，毕竟再好的舆论势头，都需要市场来检验。
其实早在春节回来的首周（1月30日-2月5日），广州新房成交就开始蠢蠢欲动，总成交963套，环比上升381.50%，成交面积为101349㎡，环比上升351.12%。
就在上周，成交持续走高。据本站房产数据中心监控阳光家缘数据显示，上周（2月6日-2月12日）广州新房共成交1244套，环比上升29.18%，成交面积为135638㎡，环比上升33.83%。
这是一个什么水平？
掌握当下最好的方法就是了解过去。根据克而瑞统计，2022年开局的前25周里，鲜少破2000套的成交，但在今年2月前半个月里就已经实现了这个小目标。
我们虽然不能用楼市黄金时代的标准来看待现在这个成交，但至少有一点可以确定的是，当前市场正处于一个稳步上扬的状态，企稳并回暖的趋势明显。
如果一手数据不能说明所有问题，不妨再来看一下二手。
据贝壳研究院广州分院数据显示，上周（2月6日-2月12日）同时涨价房源的比例提高了，客户购房意愿同样强烈，二手成交出现爆发式增长，已回到2021年四五月水平。
尤其让市场记忆深刻的就是一些热门板块的明显盘，已经出现了抢房的节奏，随手一拎就是回暖实锤；
在情人节前一天，金融城板块的兰亭盛荟，一套103㎡楼王单位成交价格刺破天花板，破10万+/平；
兰亭盛荟旁边的美林湖畔，也不甘示弱，有房源成交破9万+/平；
珠江新城更是让人咂舌，春节回来成交一套别墅，单价超过33万/平；
可以说，当前二手也在走出“跌跌不休”的状态，买卖双方开始进场！
种种迹象都在表明，楼市最难熬的日子已经过去了，现在势头正在反转。我们也有充分理由相信，2023年肯定不会比2022年差！
2023年，依旧是有分化的回暖
其实，仔细观察这场回暖，会发现有这样的趋势：
趋势一：有分化的回暖，冷暖自知！
当一些盘叫嚣卖了XX亿、成交了XX套时，一些刚需盘还处在微弱复苏中，确切的说还在苦苦挣扎。
在上周（2月6日-2月12日）广州新房成交中，整体热度仍旧集中在中心区。从市场的真实声音来看，也多数集中在中心区的核心盘，外围区回暖趋势并没很喜人。
以南沙为例，根据广东中原研究发展部统计，截至今年1月25日，南沙的库存量为196.70万平方米，去化周期达39.5月，而2022年12月底时还是38.5个月。
也就说，当前的南沙楼市跑量依旧是当务之急，毕竟谁都想着趁着回暖出一波货。
当然在这场回暖里，个盘与个盘之间的表现也是泾渭分明，只能说郊区一些盘想回到过去，只能等整个行情的翻盘！当下更多的是冷暖自知了。
趋势二：改善时代，2023年刚需将无房可买。
2023年是刚需艰难抉择一年！
就从目前推出的项目来说，预算有限并且流动性好的刚需盘已经快绝迹！
市中心已经基本户型改善化。在实地采访天河和黄埔一些楼盘会发现，基本在售的小户型寥寥无几，基本主打改善户型为主，对刚需客来说以后买入小户型将越来越难！
就拿天河来说，随便盘点一下在售和即将入市的楼盘，只剩天河壹品、珠江花城、世纪金源（未入市）等一些楼盘有70多平小户型，但按照天河的准入门槛也要500万起，价格感人。
就连热度比较高的黄埔，也让人堪忧。除了广府壹号、保利祥龙天汇、佳大瑞园等有一些小户型之外，很多也是主打大面积，300左右在黄埔可选择的范围也很小了。
需求集中爆发持续回暖成迷？
其实，当前楼市回暖，很大程度是延迟需求的一次集中释放。
过去的三年疫情，让很多有置业计划的人因对未来预期不足，暂时搁置了买房的计划。毕竟预期不足，很难调动买房的积极性。
但现在形势已经不一样了，随着去年底疫情全面解封+史无前例的政策利好，直接为楼市打开一扇窗。
所以过完年后，没有了口罩的阴霾，再加上舆论的引导，过去观望的那波人开始行动，造就了楼市迎来一波高峰。
但朋友们，短期回暖一时爽，长期持续才是关键！
不妨将新闻反着看。
首先，与楼市回暖刷屏的同时还有“提前还贷潮”。开年来，提前还贷可以说是高频词汇，一边是楼市回暖，一边是提前还贷，大家不是预期回来在买买买吗？怎么都提前还贷了？
其次，再来看一组数据，据央行近期公布的2023年1月份金融数据显示，1月居民存款增加6.2万亿元，创历史同期新高，同比多增7900亿元。
还有就是近期刷爆网络的“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”新闻，越来越多的城市放开贷款年龄限制，背后的原因大家细品。
这些只是一个侧影，2023年楼市能不能回到疫情前水平，或者说这次回暖能否持续今年，尚待时间验证。
其实，要想让楼市真正高质量发展，除了持续向好的经济环境，提升收入和预期也不可少。只有政策、价格、预期等各方面都到位了，一切就水到渠成。