楼市恢复不及预期 专家呼吁政策加码
城市与区域治理研究院 苏志勇
6月中旬，国家统计局陆续公布了一系列房地产相关数据。数据显示，1~5月份全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。商品房销售额10037亿元，同比下降4.84%。从市场走势看，经历了一季度的强势复苏，4、5月份房地产市场再次转弱，5月份商品房销售面积为8804万平方米，同比下降19.74%。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，今年2、3月份经济运行恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现一定反弹。从5月份情况看，受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复，房地产目前还面临不少困难。
去年以来，各地“因城施策”调控措施不断加码，中央层面融资支持政策“三箭齐发”，但是苦于市场环境持续恶化，政策传导效果欠佳，房地产市场恢复不及预期。机构和专家呼吁相关部门出台更大力度的宽松政策，以确保房地产市场平稳发展和宏观经济稳增长目标。
房地产市场复苏乏力
国家统计局公布的房地产相关数据显示，房地产开发建设仍比较低迷，市场复苏动能减弱。
从具体指标看，一是房地产开发投资增速持续下滑。1~5月份全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；其中住宅投资34809亿元，下降6.4%。一方面由于需求端市场信心和消费能力不足，房企新开工意愿不强。1~5月份，房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。另一方面，房企资金状况并未得到根本改善，投资能力受到抑制。1~5月份房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%。房企融资端的修复放缓，拖累了房企整体资金面的改善，进而影响到房地产开发投资进度。
二是房地产销售放缓，房价上涨动力减弱。1~5月份商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，其中住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。从1~5月份同比数据看销售并未出现明显下滑，但是从5月单月销售数据看，5月份商品房销售面积为8804万平方米，同比下降19.74%；销售金额同比下降4.8%，商品房销售增长后劲不足。
房价方面，国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，5月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有46个和15个，比上月分别减少16个和21个。从5月份的整体情况来看，新房价格回暖的趋势被打断。二手房价指数在连续3个月上涨的基础上再次出现下跌，一线城市二手住宅销售价格环比跌幅为0.4%，二三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。
三是土地市场疲弱，土地财政收入锐减。1~5月全国100个大中城市土地供应占地面积同比下降约13.6%，土地成交占地面积同比下降2.7%，土地成交楼面价同比下降8.3%。部分核心城市土地市场有所升温，绝大多数三四线城市土地市场仍未走出低谷。土地市场疲弱直接影响到地方政府土地相关收入。财政部数据显示，1~5月份地方政府性基金预算本级收入17051亿元，同比下降16.7%，其中国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%。
房地产风险犹存
2021年以来，部分民营房企出现流动性困难并引发债务违约，随着事件发酵，流动性风险向开始向其他房企以及房地产产业链上下游传导。尽管金融监管部门和各级政府不断出台政策措施化解流动性风险，但由于市场环境转差、商业银行对出险房企放贷趋于谨慎等原因，民营房企资金压力并未得到有效缓解。近期就有禹洲集团、融信中国、合景泰富、世茂股份等多家房企出现债务到期无法兑付事件。
5月份商票逾期现象也有所增加，据上海票交所公布的《截至2023年5月31日承兑人逾期名单》显示，截至2023年5月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量1551个，环比增速7.2%。5月当月新增逾期项目公司136个，环比增长15.3%。克而瑞分析认为，受房价、收入预期下跌以及经济预期偏弱、政策影响逐步退烧等因素的影响，5月房地产市场继续回落，房企流动性压力仍维持高位，部分出险房企预计陆续还会出现未及时兑付到期商票的情况。
由于经营亏损以及债务违约等多种因素叠加，被实施退市风险警示的企业也在迅速增加。据中指研究院数据，目前，A股和H股中有35家上市房企徘徊在退市边缘，其中7家房企基本锁定退市。截至目前A股戴帽房企有11家，分别为*ST宋都、ST粤泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新联、ST美置、ST泰禾、ST阳光城、*ST嘉凯、*ST泛海，其中*ST蓝光已于6月6日退市，*ST海投也于6月19日接到终止上市交易告知书。港股方面，新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成为2023年港股首家退市的内房股。另有包括恒大、世茂、奥园、祥生等21家港股内地房企处于停牌状态。按规定，停牌时间超过18个月将面临摘牌。目前21家停牌房企中，有超过10家房企停牌即将超18个月，若今年9月未复牌，这些停牌房企也将面临退市风险。上市房企一旦退市，将使其债务重组谈判更加复杂化，进一步加大出现清盘的可能性。
房地产风险不仅殃及房企自身，影响到上下游市场的复苏，还可能引发金融风险和地方债务风险。近日，第十四届全国政协委员、经济委员会副主任尹艳林在清华大学主办的一场论坛上表示，房地产对经济的影响绝不可忽视，房地产低迷不仅制约了上下游产业市场的回升，也使货币流动性失去了向实体经济流动的渠道，而且还加剧了地方债务问题。如不尽快改变这种状况，一些地方的城投债可能会暴雷，进而带来中小银行坏账增多。
稳楼市
还有多少政策空间
近期围绕是否救楼市这一热点话题，经济学界展开了热烈讨论。独立经济学家任泽平多次撰文表示，现在已经不是要不要救楼市、救经济了，而是怎么救，怎么尽快、大力度救，防止硬着陆风险。稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，房地产关系土地财政、关系60多个行业、关系几千万人就业，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险。厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁也在观察者网撰文称，由于中国宏观债务端主要是建立在房地产市场上的，房地产市场萎缩，必然导致系统性的债务违约。因此，救房地产不是救开发商、救地方政府，而是救债务、救货币、救内需，最终保住所有人的就业。“不论我们多么不喜欢房地产，就算明知卖地不可持续，也要先把房地产救活，迅速恢复房地产的流动性。原因很简单，房地产在中国负债端的比重太大，短期根本无可替代。”
基于房地产在宏观经济中的不可替代作用，防范化解房地产风险、稳定房地产市场成为稳经济的当务之急。6月16日国务院常务会议提出，围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出一批政策措施。6月20日，央行公布LPR报价，1年期及5年期以上品种分别报3.55%和4.2%，较此前利率下降10bp。尽管利率调降幅度不大，但业界分析认为，此举将拉开稳经济、稳楼市政策组合拳的序幕。接下来还会有哪些政策工具？各位经济学家也提出了各自的观点。
任泽平建议，允许各地自救，取消部分限制性措施；增强“三支箭”实际落地效果，促进“三好生”融资；降低楼市交易税费，推广“带押过户”，部分城市取消限购限价限售等，支持刚需和改善型需求；规范中介服务；加快推进房地产新模式，加大建设保障性租赁住房、长租房等，促进房地产投资。
尹艳林针对当前宏观经济和房地产出现的问题给出了五点建议：一是坚决阻断预期的负循环，破除影响各类所有制企业公平竞争、共同发展的法律法规障碍和隐性壁垒。二是把能够落实的政策切实落实到位。比如合理增加消费信贷、支持住房改善等消费、因城施策放宽购房条件、降低首付比例等，加大“保交楼”的政策力度，增强保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款，发挥好政府投资和政策激励的引导作用，有效带动激发民间投资。三是政策要尽快实化细化，进一步分门别类，针对性地具体化，让企业家不光看到政策出台，更能够感受到政策的真正落地见效。四是对不合时宜的政策要尽快调整。政策要跟着需求走，哪里有潜在需求，哪里就应该放松控制、取消限制。五是对需要加力的政策要毫不犹豫，不要搞挤牙膏式的调控。房地产政策要加大松绑力度，让市场尽快恢复，让能热的地方先热起来，扩散带动还在观望的市场，更好地满足刚需，鼓励普遍存在的“差换好”的改善性需求尽快释放。
中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明建议，有关机构应当尽快放松开发商资产负债表“三道红线”以及商业银行贷款集中度的严格限制。他认为，自2021年以来实施的新一轮房地产调控政策（尤其是房地产开发商资产负债表“三道红线”）的确有些过于严厉了，最近两年各种类型的开发商都陷入了融资困境，并多次出现头部开发商濒临大规模违约的情形。去年11月房地产信贷的“三支箭”实施至今，并没有成功帮助各类开发商从根本上摆脱困境。在“房住不炒”的大前提之下，采取的调控措施应该做到量体裁衣与更可持续。
赵燕菁：救活房地产的目的是恢复房地产市场的流动性
厦门大学教授，中国城市规划学会副理事长赵燕菁近日在观察者网撰文提出，当前的这次经济增速下滑，其实与外循环关系并不是特别大，真正的原因是我们在资产负债表的债务端出现了大问题。按照宏观会计显示的增长链条，房地产支持债务，债务创造货币，货币带动消费。在某种意义上，过去二十年中国经济的繁荣，很大程度上就是建立在房地产繁荣的基础上的。
首先第一个建议，就是要马上救活房地产。不论我们多么不喜欢房地产，就算明知卖地不可持续，也要先把房地产救活，迅速恢复房地产的流动性。原因很简单，房地产在中国负债端的比重太大，短期根本无可替代。在股市、债市发展到房地产市场这样的规模之前，房地产崩盘的唯一结果，就是整个资产负债表的大衰退。
当前房地产之所以出问题，乃是因为在城市化接近尾声，住房需求开始减少的背景下，采取了错误的“放量限价”的政策。通过棚户区改造、城中村改造、城市更新等途径向已近饱和的房地产市场投放了大量供给。把“房住不炒”简单等同于“打压房价”的错误政策乃是触发此次房地产危机的根源。
正确的房地产政策应当相反，不是“限价放量”，而是“限量保价”；不是新增供地，而是减少、甚至赎回超供的土地。这样做的目的不是推高房价，而是恢复不动产在资本市场上的流动性。因为只有房地产市场恢复流动性，处于抵押状态的存量不动产的信用才有可能恢复，所有市场主体的资产负债表才有可能修复。现在很多地方政府为了还债被迫卖更多的土地，这种饮鸩止渴的做法是十分危险的，只会进一步加速通缩螺旋，必须尽快制止。
张明：建议尽快放松“三道红线”等限制
中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明近日撰文提出，应尽快出台一揽子宏观政策以稳定短期经济增长。文章分析认为，当前中国经济复苏的内生动力依然不足，距离年初有关各方预计的复苏力度仍有较大差距。房地产行业在第一季度的复苏态势未能在第二季度得以延续，也是经济复苏动力不足的重要原因。考虑到当前复杂的国际环境以及国内经济复苏不及预期的现实，中国政府在当前应及时出台一揽子宏观政策以稳定短期经济增长。宏观政策组合至少应包括财政、货币、产业政策与防风险政策等四个维度。
在财政政策方面，应当考虑加大扩张力度，其中包括尽快明确是否会实施新一轮的政策性开发性金融工具，以及额度和节奏如何；应该保障与去年相比地方专项债的真实发行规模不会发生过大幅度的下降；应考虑发行较大规模的特别国债，并用发展募集资金为中国家庭发放消费券。
在货币政策上，建议央行尽快将贷款利率下调至少50个基点，并尽快通过MLF操作来影响LPR利率。
在产业政策方面，应尽快调整房地产调控政策。“房住不炒”的大方向无疑是正确的。但自2021年以来实施的新一轮房地产调控政策（尤其是房地产开发商资产负债表“三道红线”）的确有些过于严厉了，最近两年各种类型的开发商都陷入了融资困境，并多次出现头部开发商濒临大规模违约的情形。去年11月房地产信贷的“三支箭”实施至今，并没有成功帮助各类开发商从根本上摆脱困境。在短期甚至相当长时间内，都很难找到一个或者几个产业来替代房地产对中国经济方方面面的存量贡献。这就意味着，在“房住不炒”的大前提之下，采取的调控措施应该做到量体裁衣与更可持续。建议有关机构尽快放松开发商资产负债表“三道红线”以及商业银行贷款集中度的严格限制。