朋友买房投资竟因价值无法协商分配起诉分割，律师解析案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告赵某玲向本院提出诉讼请求：

1. 依法分割坐落于北京市昌平区 A 号楼商业用房及坐落于北京市昌平区 B 号房屋，判决北京市昌平区 A 号楼商业用房归吴某玲所有，北京市昌平区 B 号房屋归周某贤所有。

2. 诉讼费由周某贤负担。

（二）事实及理由

1. 房产购买及共有关系背景：周某贤与赵某玲的前夫钱某新系朋友关系。2003 年双方共同出资购买商业用房一套，登记在赵某玲名下；后又共同出资购买商品房一套（经济适用房），登记在周某贤名下。

2. 共同所有声明及分割争议：2008 年 3 月 11 日，赵某玲和周某贤互相出具声明，确认上述两处房产归双方共同所有，各享有二分之一的份额。后双方为管理和使用方便，磋商房产分割但未达成一致，故赵某玲诉至法院请求分割。

（三）被告辩称

被告周某贤辩称：认可双方对两套房屋系按份共有，各自享有50%。同意分割共有物，但不认可赵某玲的分割方式。涉案两处房屋一直在出租，租金每年上调且差价 13 万元，若按赵某玲请求分割会导致自己损失。周某贤要求将房屋出售后分割价款，或对房屋进行竞价，价高者得所有权并补偿另一方。

（四）法院查明

1. 房产购买及登记情况：

2003 年，赵某玲与周某贤取得 A 号房屋（商业用房），先登记在钱某新（赵某玲前夫）名下，后转移登记至赵某玲名下，现所有权证登记所有人为赵某玲。

2010 年，取得昌平区 B 号房屋（经济适用房），房屋性质为经济适用房，所有权证登记所有权人为周某贤。两套房屋购买后，登记在各自名下的房屋由各自对外出租，双方共享收益。

2. 共同所有声明：2008 年 3 月 11 日，赵某玲、周某贤分别出具声明，确认 A 号商业用房与 B 号经济适用房产权为两人共同所有，份额各二分之一。

3. 案件审理中的相关情况：

赵某玲申请房屋市场价值鉴定，商业用房估价结果为5782819 元；经济适用房估价结果为 5516499 元（已扣除 10%综合地价款）。赵某玲认可鉴定意见，周某贤认为商业用房市场询价应为 700 万元评估价值过低，经济适用房未考虑土地出让金等因素评估价值过高。

2018 年，钱某新与赵某玲登记离婚，《离婚协议书》中约定商业用房离婚后归赵某玲所有，钱某新声明经济适用房份额也归赵某玲所有。周某贤与案外人孙某丹系夫妻关系，二人均认可两套房屋系婚姻关系存续期间购买，孙某丹表示不在本案中主张权利，不参加诉讼。

商业用房现年租金为22 万元，经济适用房年租金为 12 万元。

（五）裁判结果

1. 位于北京市昌平区 A 号房屋归赵某玲所有，位于北京市昌平区 B 号房屋归周某贤所有，赵某玲给付周某贤上述房屋差价补偿款 183160 元。

2. 驳回赵某玲的其他诉讼请求。

二、案件分析

（一）共有关系的认定及法律依据

1. 共有关系的明确证据：本案中，赵某玲与周某贤在 2008 年 3 月 11 日分别出具声明，明确确认了两处房产归双方共同所有，且各自享有二分之一的份额。这一书面声明是认定双方共有关系的关键证据，具有重要的法律效力。在法律实践中，对于共有关系的认定，书面协议或声明是较为直接和有力的证据形式，能够清晰地表明当事人的真实意愿和权利义务关系。

2. 按份共有的法律规定及适用：根据法律规定，按份共有人对共有物享有明确的份额，在没有约定是否可以分割或约定不明确的情况下，按份共有人可以随时请求分割。在本案中，双方虽未对房屋的分割方式进行明确约定，但赵某玲主张分割共有物符合法律规定，法院予以支持。这体现了法律对按份共有人合法权益的保护，保障了共有人在一定条件下对共有财产进行处分和管理的权利。律师在处理此类案件时，要准确把握共有关系的认定标准和法律规定，为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略。对于共有关系的证据收集和整理要全面、细致，确保当事人的共有权益能够得到充分的法律保障。

（二）房产分割方式的考量因素及法律原则

1. 分割方式的争议焦点：双方在房产分割方式上存在分歧，赵某玲主张将商业用房归自己所有，经济适用房归周某贤所有；而周某贤则要求出售房屋后分割价款或进行竞价分割。这涉及到房产分割方式的选择问题，也是本案的核心争议之一。不同的分割方式会对双方的权益产生不同的影响，因此需要综合考虑多种因素来确定合理的分割方式。

2. 从共有物性质和法律原则出发的分割考量：法院在确定分割方式时，遵循了从共有物的性质和不减损共有物价值的原则出发，并考虑有利于生产、生活需要，不损害财产效用等因素。涉案房屋为两套独立的房屋，分别登记在双方名下且各自对外出租，采取登记在各自名下的房屋归各自所有，取得价值高的房屋一方给予另一方差价补偿的方式，既符合共有物的实际情况，又不会减损房屋自身的价值，同时也有利于双方的生产、生活需要。这种分割方式体现了法律在处理共有财产分割时，注重平衡各方利益，确保分割结果的合理性和公正性。律师在为当事人争取房产分割权益时，要充分考虑房产的性质、实际使用情况以及相关法律原则，提出合理的分割建议和方案。同时，要针对对方提出的不合理分割方式，从法律和事实角度进行反驳和论证，维护当事人的合法权益。

3. 购房政策对分割方式的影响及法院裁决：受本市购房政策的影响，双方目前并不完全具备对涉案房屋变更登记所有权人的条件。这是本案中一个重要的客观因素，法院在裁决时充分考虑了这一因素，对周某贤主张的竞价分割或商业用房归其所有的请求不予采纳。这体现了法院在审理案件时，不仅依据法律规定和案件事实进行裁决，还会考虑到实际的政策环境和执行可能性，确保判决的合理性和可执行性。律师在处理涉及房产分割的案件时，要关注相关的政策法规对案件的影响，及时调整诉讼策略和建议，为当事人提供全面、准确的法律服务。

（三）房屋差价补偿及租金收益平衡的法律考量

1. 房屋差价补偿的计算依据：根据房屋鉴定意见，商业用房估价为 5782819 元，经济适用房估价为 5516499 元（已扣除 10%综合地价款）。按照取得价值高的房屋一方给予另一方差价补偿的原则，计算出赵某玲应给付周某贤的房屋差价补偿款。同时，考虑到两套房屋的性质差异和双方的购房目的，以及房屋分割后对周某贤租金收益的影响，法院综合给予周某贤 6 个月的房屋租金差价补偿。这一补偿措施体现了法律在保障公平原则的基础上，充分考虑了房产分割对各方实际利益的影响，力求实现双方利益的平衡。律师在处理此类案件时，要准确计算房屋差价补偿款，并关注案件中的各种因素对当事人利益的影响，为当事人争取合理的补偿和权益保障。对于房屋价值评估和租金收益等相关证据的收集和分析要准确、全面，为当事人提供有力的法律支持。

2. 租金收益平衡的法律合理性：本案中，商业用房和经济适用房的租金存在差异，房屋分割后会对周某贤的租金收益产生一定影响。法院综合考虑两套房屋的评估价值、租金差价和置换同类房屋的置换周期等因素，给予周某贤一定期限的租金差价补偿，这是基于公平原则和实际情况作出的合理裁决。在共有房产分割中，不仅要关注房屋的所有权分割，还要考虑到房产的实际收益和使用情况对当事人的影响。律师要在案件处理过程中，充分向法院阐述这些因素，为当事人争取合理的利益补偿，确保当事人在房产分割后的合法权益得到全面保障。同时，要引导当事人正确理解和应对房产分割可能带来的各种利益变化，为当事人提供合理的法律建议和解决方案。

总之，在处理共有房产分割纠纷案件时，律师需要从共有关系认定、分割方式选择、细节因素把握等多个方面入手，为当事人提供全面、细致的法律服务。要以严谨的法律思维和专业的诉讼技巧，为当事人争取合法权益，实现案件的胜诉结果。若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。