借名买房后，出资人出售收款遇到出名人不配合过户，案例分析。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

李某贤向一审法院起诉请求：

张某刚、陈某杰、钱某德、孙某莉继续履行和李某贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助李某贤将案涉房屋的产权变更登记至李某贤名下；

张某刚、陈某杰、钱某德、孙某莉向李某贤支付违约金。

2. 被告上诉请求

张某刚、陈某杰上诉请求：

撤销一审判决，依法改判驳回李某贤的全部诉讼请求或发回重审；

一二审案件受理费由李某贤、钱某德、孙某莉负担。

3. 上诉理由阐述

一审判决认定事实不清。双方争议的房屋位于北京市顺义区二号房屋。一审判决没有对案涉房屋的性质进行深入了解。该房屋的所有权包含了张某刚在单位工作期间的各种政策以及相关福利。案涉房屋是张某刚与陈某杰的夫妻共同财产，一审判决将房屋过户给李某贤，直接损害了陈某杰的利益。案涉房屋不存在借名买房的事实。

一审判决适用法律错误。本案是一个案中案，本案应当先审理借名买房事宜，再审理本案。

二、被告辩称

1. 李某贤辩称

李某贤辩称，同意一审判决。张某刚、陈某杰上诉没有道理，不应得到支持。一审判决正确，应当维持。案涉房屋具备上市出售条件，是商品房。

2. 钱某德、孙某莉辩称

钱某德、孙某莉辩称，同意一审判决。答辩意见同李某贤。

三、法院查明事实

1. 购房合同与协议签订历程

2014 年 3 月 15 日，张某刚与北京市某单位签订《购房合同书》，购买案涉房屋，房屋总价款 720000 元。2017 年 2 月 10 日，张某刚与钱某德就案涉房屋签订《协议书》，约定，在张某刚名下由钱某德出资购买的二号房屋的相关事宜，由钱某德全权负责办理解决。2017 年 2 月 12 日，张某刚向钱某德出具《委托书》，委托钱某德全权处理顺义区二号房屋相关事宜。

2017 年 3 月 18 日，李某贤（买受方）与张某刚（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定，张某刚将其位于北京市顺义区二号房屋出售给李某贤，房价款 150 万元；买卖双方一致同意，买受人以自有资金交易（即全款交易）；买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后 1200 个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应当在签订买卖合同 5 个工作日内将该房屋交付给买受人。

同日，李某贤（买受方，乙方）与张某刚（出卖人，甲方）与N 公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：乙方于 2017 年 3 月 17 日向甲方支付定金 6 万元；甲方承诺在 2022 年 3 月 17 日之前取得交易房屋的房屋所有权证，且在取得房屋产权证后 3 日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方应于 2017 年 4 月 17 日前将第一笔购房款 110 万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于 2017 年 12 月 31 日前将第二笔购房款 25 万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于房屋产权人变更为买方时或房屋产权过户时，将第三笔购房款 9 万元以自行支付的方式支付给甲方；甲、乙双方同意，双方应于甲方取得房产证八日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。

2017 年 3 月 17 日，钱某德（甲方，出卖人）与李某贤（乙方，买受方）签订《补充协议（二）》，约定，甲方为本房屋的实际出资购买人，甲乙双方一致同意，本合同的房屋成交价为 175 万元；原买卖合同的成交价 150 万元的相关付款时间按原来合同约定执行；高出 25 万元双方一致同意于 2017 年 12 月 31 日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成 160 万元时，甲方在支付完成 5 个工作日内将委托书原件、协议书原件、购房合同、收据、发票等相关材料原件交付乙方。合同签订后，李某贤已向钱某德支付全部购房款 175 万元，案涉房屋已由李某贤占有使用至今。

2. 婚姻关系情况

张某刚与陈某杰于2012 年 5 月 8 日登记结婚。陈某杰称其对于出售案涉房屋不知情且不同意。钱某德与孙某莉于 1988 年 3 月 15 日登记结婚，并于 2018 年 6 月 15 日协议离婚。孙某莉称其对于出售案涉房屋知情且同意。

3. 庭审相关情况

庭审中，张某刚认可案涉房屋是由钱某德出资并借用其名额购买所得，购买后一直由钱某德占有使用，2020 年初取得案涉房屋的所有权证书。李某贤提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。

四、法院认为与裁判结果

1. 法院认为

借名买房事实认定：“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，案涉房屋虽系以张某刚名义购买，但所有款项系由钱某德出资支付，且房屋自购买后一直由钱某德占有使用，故钱某德应为案涉房屋的实际权利人。

合同有效性与各方义务：钱某德将案涉房屋出售给李某贤，并由张某刚出面与李某贤签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。李某贤已按照合同约定支付全部购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而钱某德作为房屋的实际出卖人、张某刚作为房屋的产权登记人不配合李某贤办理相关购房手续，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，李某贤要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。

违约金酌情调整：李某贤要求张某刚、钱某德支付逾期履约违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过李某贤的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为3500 元。

2. 裁判结果

于判决生效后十日内，张某刚、陈某杰、钱某德、孙某莉协助李某贤到房地产行政主管部门办理张某刚名下位于北京市顺义区二号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至李某贤名下；

于判决生效后十日内，张某刚、钱某德共同给付李某贤违约金3500 元；

驳回李某贤的其他诉讼请求。

五、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点主要集中在三个关键问题上：一是案涉房屋是否存在借名买房的事实，这直接关系到房屋的实际权利人认定；二是张某刚与李某贤签订的房屋买卖合同及相关协议的效力问题；三是陈某杰以不知情且未同意出售房屋为由提出的权益受损主张应如何认定与处理。

2. 借名买房事实判断依据

出资与占有使用情况的关键作用：从查明的事实来看，案涉房屋虽登记在张某刚名下，但购房款全部由钱某德支付，且自购买后一直由钱某德占有使用。在法律上，对于借名买房事实的认定，出资和占有使用情况是极为重要的考量因素。钱某德的出资行为表明其在房屋购置过程中有实质性的投入，而长期的占有使用则进一步体现了其对房屋的实际控制和使用权益，这种“名实不符”的状态在有充分证据证明出资和占有使用情况时，往往倾向于认定存在借名买房关系。法院依据这些事实认定钱某德为实际权利人是符合借名买房相关法律认定标准的，旨在揭示房屋真实的权利归属，避免仅依据登记名义而忽视实际权益情况，维护实质公平。

单位福利与借名关系的考量：张某刚提出案涉房屋所有权包含其单位工作期间的各种政策及福利，但这并不足以否定借名买房的事实认定。即使房屋与单位福利有关，在钱某德出资且实际占有使用的情况下，应综合考虑各方因素来确定房屋的真实权利状态。例如，如果单位福利只是购房的一个前置条件或优惠因素，而实际的购房资金来源和使用情况明确指向他人出资和实际控制，那么不能简单地以单位福利为由认定房屋为登记人所有。在本案中，法院在考量借名买房事实时，对单位福利因素进行了综合权衡，认为其不足以改变基于出资和占有使用情况而认定的借名买房事实，体现了在处理复杂房屋权属纠纷时全面分析各种因素的裁判思路。

3. 房屋买卖合同效力分析

合同真实意思表示与合法性：钱某德将案涉房屋出售给李某贤，并由张某刚出面签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，经法院认定系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。在判断合同效力时，法院重点审查了合同签订过程中各方的意思表示是否真实自愿，以及合同内容是否符合法律规定。虽然存在借名买房的复杂背景，但只要在出售房屋时各方的表意真实且合法合规，合同就应被认定为有效。这体现了法律对当事人意思自治的尊重，在合法的框架内，当事人有权按照自己的意愿进行房屋交易，只要不存在欺诈、胁迫、违反法律法规强制性规定等情形，合同的效力就应得到认可，保障了正常的房屋交易秩序和当事人的交易预期。

合同履行与违约责任确定：李某贤已按合同约定支付全部购房款，履行了买受人的付款义务。而张某刚和钱某德未按约定配合办理购房手续，构成违约。在确定违约责任时，法院依据合同约定的违约条款，并综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，对违约金数额进行了酌情调整。这表明在处理房屋买卖合同纠纷中的违约责任时，法院并非机械地按照合同约定的违约金计算方式进行裁决，而是兼顾公平原则和实际损失情况。如果按照合同约定计算的违约金过高，可能导致违约方承担过重的责任，而守约方获得超出实际损失的赔偿，这不符合公平原则。法院通过综合考量进行酌情调整，使违约责任的确定更加合理公正，平衡了双方的利益关系。

4. 陈某杰权益主张的处理

夫妻共同财产与善意第三人保护的平衡：陈某杰称张某刚出售案涉房屋的行为侵害了其权益，因为案涉房屋是在其与张某刚婚姻关系存续期间取得所有权。然而，法院判决宋某杰与张某刚共同履行合同义务，是基于房屋实际为借名买房且钱某德已出售给李某贤的事实，同时考虑到李某贤在购买房屋时是善意的，已支付全部购房款且占有使用房屋，符合善意第三人的条件。在这种情况下，法律需要平衡夫妻共同财产中一方擅自处分行为与善意第三人合法权益的保护。如果一味地以夫妻一方未同意为由否定房屋买卖合同效力，可能会损害善意第三人的信赖利益和交易安全。法院的判决在一定程度上体现了在保护夫妻共同财产权益的同时，更注重维护市场交易的安全与稳定，遵循了善意取得等相关法律制度的基本原则，确保在复杂的家庭财产与市场交易交叉的情况下，作出合理合法的裁判。

另行主张途径的指引：对于陈某杰称其权益受损的主张，法院认为与本案不属于同一法律关系，双方可通过其他途径另行主张。这表明法院在处理本案纠纷时，明确了不同法律关系的界限，避免将过多复杂的家庭内部权益纠纷与房屋买卖合同纠纷混同处理。陈某杰可以通过诸如夫妻财产分割诉讼等其他法律途径来主张自己在夫妻共同财产中的权益，这种处理方式有助于保持案件审理的焦点清晰，提高司法效率，同时也为当事人提供了明确的维权方向，使其能够在合适的法律框架内寻求对自己权益的救济。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！