潜力蛋白区大翻身 李同荣：天龙国概念将消失

房市趋势专家李同荣指出，随着15年前高铁七都通车，八年前二线城市增设苗栗、彰化、云林等站，蛋黄蛋白涨势猪羊变色、重新定义，全台七都近5年涨势最强行政区排行榜前12名几乎是由非传统蛋黄区，而清一色几乎全为具潜力的蛋白区囊括。

尤其是，今日各都会的潜力蛋白区，往往就转身为明日的新兴蛋黄，蛋黄区的概念也因交通建设扩大都会而扩大延伸至周边蛋白区，尤其是新兴重划的蛋白区商圈逐渐成熟后，公共建设与生活机能也往往胜过老旧拥挤的蛋黄区。「潜力蛋白大翻身」已是现在进行式，更是未来进行式。

而过去被视为广义蛋白的中南部，近十年来在高铁轨道经济与高科技产业链南移的激励下，房市发展与增值潜力已胜于北台湾，而北台湾的桃园市发展史胜新北，新北又胜于台北，「南北大翻转」促使房市「天龙国」概念即将消失。

李同荣分析，近五年来，过河、过桥的林三淡（林口、三峡、淡水）却是新北市涨幅最大与人口净流入最多的前几名，中坜青埔则是桃园房价涨幅最高与人口净流入最多的区域，而且在房市降温后，中长线后市仍然看好。而过去被列为台北外围蛋白的新北、桃园，交通发达的新兴重划区无论生活机能、居住环境、建物品质与投资报酬都远胜于台北。

李同指出，2024在基本面与技术面偏空环境下，房市将以盘代跌，市场不致太悲观，虽然余屋与供给续增，但购屋信心与需求同步增强，因此交易量反而会热络回温，余屋只要让利就可以趁势顺利脱逃。全台都会房市走势，台北会是最抗跌区域，但也是因为它在近十年是房价涨幅最小的都会，扣掉通膨、经济成长、物价上涨因素，台北房价几乎等于没涨。而抗跌并不代表房市前瞻性最优，反观中南部因高科技产业不断南移，因营建成本比重高，房价基期低，近年涨幅较高，而部分超涨地区会有局部调整，但中长线仍然看好。

而另一方面，因大台北交通网建构完整，都会扩大至桃园，促使人口由台北外移新北、新北人口外移桃园，桃园市的房市前景会是大台北都会形成的最大受益都会，也将是全台房市最具竞争力与爆发力的城市。