置產該買蛋黃老屋還是蛋白新屋？ 李同榮：這觀念已落伍

新竹房市示意图／住宅周报提供

买房置产该买蛋黄区老屋，还是蛋白区新屋？ 房市趋势专家李同荣表示，这几年蛋黄蛋白涨势猪羊变色，房市呈现「南北翻转」、「蛋白翻身」、「高价翻盘」，天龙国概念将消失，置产投资大众应跳脱传统「蛋黄必涨」思维。

他表示，15年前，无论房地产投资或置产都强调地段，地段、地段，只要投入蛋黄区，就是投资置产不败的定律。但15年后的今天，中南部都会房价平均涨幅超过65%，超过双北市，各都会潜力蛋白区涨幅都超过传统蛋黄区。

为何蛋黄蛋白涨势会猪羊变色？李同荣表示，他三度徒步环岛看房市，「走出天龙国、才知天下事」，潜力蛋白区大翻身已是进行式，也是未来进行式。

他表示，15年前因为中南部都会交通建设与公共工程大幅落后大台北，且高铁尚未通车，导致中南部都会房市涨幅永远落后双北市近一倍之多，台南高雄平均房价差距台北近5倍，台中房价差距台北3倍以上，新北市与台北一河之隔就落差一倍以上。

随着15年前高铁七都通车，八年前二线城市增设苗栗、彰化、云林等站，蛋黄蛋白涨势猪羊变色、重新定义，全台七都近5年涨势最强行政区排行榜前12名几乎清一色由具潜力的蛋白区囊括。

李同荣说，今日各都会的潜力蛋白区，往往明日就转身为新兴蛋黄，蛋黄区的概念也因交通建设扩大都会而扩大延伸至周边蛋白区，尤其是新兴重划的蛋白区商圈逐渐成熟后，公共建设与生活机能也往往胜过老旧拥挤的蛋黄区。

其中过去被视为广义蛋白的中南部，近十年来在高铁轨道经济与高科技产业链南移的激励下，房市发展与增值潜力已胜于北台湾，而北台湾的桃园市发展胜新北，新北又胜于台北，「南北大翻转」促使房市「天龙国」概念即将消失。

李同荣表示，买房到底是选旧蛋黄好还是新蛋白好？当然优先考虑个人需求、习惯以及预算，但若从增值的潜力评估，新兴蛋白涨幅显然大幅远胜于蛋黄。

他分析新兴蛋白区有三项优势，一、价格增值因素：一线之隔房价差距一倍之多，不但预算可精简，且增值空间也较大。二、地段距离因素：新兴蛋白重划区透过捷运网建构完成，交通四通八达，时间可缩短空间距离。

第三、生活机能因素：交通建设发展扩大了都会范围，公共建设完备与人口净流入，促进新兴蛋白区商圈生活机能更佳完善，昔日蛋白就可能成为今日蛋黄。

李同荣表示，数据会说话，近五年来，过河、过桥的林三淡，即林口、三峡、淡水，是新北市涨幅最大与人口净流入最多的前几名，中坜青埔则是桃园房价涨幅最高与人口净流入最多的区域，且在房市降温后，中长线后市仍然看好。

过去被列为台北外围蛋白的新北、桃园，交通发达的新兴重划区无论生活机能、居住环境、建物品质与投资报酬都远胜于台北。因此，所谓蛋白区却卖蛋黄价之说，乃停留在15年前传统思维，活在台北天龙国时代，错估蛋白翻身的潜力，并且低估市场机制与消费者的判断能力。

他表示，2024在基本面偏空下，房市将以盘代跌，交易量温，近年涨少的台北当然抗跌，但抗跌并不代表房市前瞻性最优，反观中南部因高科技产业不断南移，因营建成本比重高，房价基期低，近年涨幅较高，部分超涨地区会有局部调整，但中长线仍然看好。

资料来源／吉家网