情侣朋友想一起买房？「合资买房」4种登记模式　优缺点报你知！

合资买房有四种登记方式，哪个方式最适合你？(图／shutterstock)

房价这么高，如果没有爸妈帮助，一个人基本上很难自行买房，因此，为了能提早拥有自己的房子，情侣会选择婚前买房、而有兄弟姊妹的人则会合资买，甚至与自己的好友闺密共同出资，只是房子买好了，那该登记在谁的名下？是要共同持有好还是单方登记？有哪些注意事项？

今天就来为各位说明，「共同登记」、「信托登记」、「借名登记」、「预告登记」这4种登记模式，以及分析这些登记的优缺点，请准备婚前买房，或者正要跟亲朋好友规划购屋的民众，一定要详阅。

一、共同登记

顾名思义就是房子共同持有登记。

优点

1.产权划分清楚，安全又有保障

因为是共同登记，所以房子的产权是彼此共同持有，但会建议民众，即便双方是均分产权，在购屋时最好还是再准备一份合约，上面详细注明彼此出资比例、贷款成数、税怎么缴等，这样未来拆分时才会有合约依据，权利才不会受损。

2.避免他人未经你同意处理你的房子

若有一方想卖掉房子，都必须经过持有者的同意才能卖，不能单方面处理。

缺点

1.贷款麻烦且放款成数低

共同登记在申请银行贷款上会比较麻烦，因为银行会认为产权复杂，不仅贷款利率会比自用住宅高，贷款成数也会比单一自住还要来得低。另外，银行也会调查持有人的联征纪录，倘若有人信用不良，也是会影响到贷款成数。

2.税单变多份

因为地价税是按人头计算，因此只要你名下有土地都须缴交税金，等于共同持有人都须缴交地价税。另外针对房屋税，通常是只有一张税单，如果想要分开缴税，可直接向房屋所在地的稽征机关申请「房屋税分单缴纳」，就能按持分比例，分别开立税单。

3.夫妻共同登记，会用掉「一生一次自用住宅土地增值税的10%优惠税率」

只要房屋在买卖前一整年都没有出租营业，且是本人、配偶或是直系亲属有在此屋设籍，就能享有「一生一次自用住宅土地增值税的10%优惠税率」。

但这土地增值税的优惠税率条件，每个人一生只能用一次，所以房子若是共同登记，等于双方同时用掉此优惠税率，建议民众多思考。

4.想处理不动产需要所有人同意

正因为共同持有，所以若有一方想要运用这笔不动产，就会卡在要所有持有者同意这件事上，很容易让事情停滞不前，非常麻烦。

二、单方登记

信托登记

信托登记是指把你名下房子改成受托人，受托人必须是专业机构或专业人士，不能是未成年、受辅助监护宣告、破产人，然后受托人必须依照信托本旨，替你(委托人)妥善处理信托事务，并分配好利益(出租、出售、保险理赔、征收补偿)给受益者，或等信托目的完成还给受益者。

优点

1.规范齐全，可充分达到产权保障

2.不受征收、法院判决、强制执行影响

缺点

管理费不便宜，每改一条合约就会收费一次

借名登记

基本上是投资客最爱用的方式，通常会使用借名登记，是因为本人信用不佳，或者想节税、隐匿财产等，会找一位各方面条件、信用都比较好的亲朋好友来做登记名义人，有点委任的概念。

优点

1.可以解决信用不佳问题

2.可节税

缺点

风险太高，法律保障有限由于房子实际上就是在他人名下，而非你本人名下，若对方不想归还或者擅自处理变卖，基本上是很难讨回房子，因此建议民众若想要使用借名登记，一定要签订好书面合约并留好房屋缴款、税金等相关付款纪录，避免日后有纠纷，还能依照这些合约证明来调解。

预告登记

预告登记是去限制不动产所有权人处分资产，用来保障请求权人的不动产权利的方式，指将房产登记在其中一人名下(所有权人)，另一方(请求权人)则以「预告登记」方式登记房屋，代表未来房子，所有权人若有任何买卖、过户、赠与、贷款、信托等，只要是会危害到请求权人的权利行为，都必须征求请求权人的同意才能处理。

优点

能防止房屋被所有权人转卖、抵押，因为有任何变动都须得到请求权人的同意。

缺点

对于因为征收、法院判决、强制执行等，是无法主张预告登记的请求权。

最后提醒民众，这4种登记模式，不管你们最终是选用哪种登记，亲兄弟请明算帐，双方最好事先讨论好，并白纸黑字列清楚，才能避免纠纷。

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