REITs投资价值探寻 中金联东科创REIT即将上市

观点网 首单本土民营产业园区REITs已完成发售认购。

上交所显示，中金联东科创REIT于10月15日披露认购情况，证监会准予该基金募集的基金份额总额为5亿份，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成，目前已完成认购。

中金联东科创REIT为产业园区REITs，底层资产是3个位于北京中关村国家自主创新示范区的标准工业厂房，即北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一区、北京房山奥得赛产业园，总建面19.84万平米。

就目前而言，按项目属性划分，REITs可以分为产权类REITs和特许经营权类REITs，产权类REITs主要持有和管理物业的所有权，投资回报通常来自于租金收入和物业价值的增长，特许经营类REITs则主要通过特许经营权来获得收入，而不是直接持有物业。

产城园区评论获悉，今年以来REITs二级市场经过两轮政策驱动的反弹以后，最近一段时间部分REITs出现获利回吐，震荡加剧、行业分化，风格轮动的走势。

有分析指，长远来看，随着REITs底展资产经营情况逐渐恢复，宏观利率水平进一步下行，REITs市场流动性现状有望在相关政策和市场环境配合的背景下逐步改善，而REITS作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，市场关注度有望继续提升，二级市场整体后续或将维持稳中向好的趋势。

配售结果出炉

中金联东科创REIT由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成，每份认购价格为3.234元，募集资金总额为16.17亿元。

产城园区评论获悉，战略投资者是由发行人或者承销团邀请的具有一定实力和资源的投资者，通常是机构投资者或者大型企业；网下投资者是指在REITs发行中通过私募方式进行认购的投资者，通常包括机构投资者、高净值个人投资者等；公众投资者则是通过公开认购方式进行投资的个人投资者。

一般而言，战略投资者的参与可以为REITs发行提供稳定的基础投资，而网下投资者和公众投资者则是为了获取REITs产品的投资机会。

根据披露的配售结果，中金联东科创REIT战略配售初始发售份额为365,450,000份，为本次基金份额发售总量的73.09%，最终发售份额为365,450,000份，与战略配售初始发售份额数量相同。

网下投资者方面，基金网下发售初始发售份额为94,185,000份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的70.00%。

本次发售中全部提交了有效报价的配售对象均已通过上交所"REITs询价与认购系统"提交了认购申请，并完成了认购款项的全额缴纳，对应有效认购基金份额数量为101,100,000份，超过发售公告中规定的网下发售初始发售总量。

根据配售结果，基金网下投资者配售比例约为93.16%。

公众发售方面，中金联东科创REIT公众发售初始发售份额为40,365,000份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发售份额的30%。

截至2024年10月10日，中金联东科创REIT的公众投资者有效认购基金份额数量为42,283,772份，如上有效认购的公众投资者已缴付全额认购资金。超过《发售公告》中规定的公众发售初始发售总量，基金公众投资者配售比例约为95.46%。

产园REITs投资价值

据了解，中金联东科技创新产业园REIT的项目发行主体为北京联东金园管理科技有限公司，计划发行金额达到16.17亿元。

一位行业人士于产业园区REITs中期业绩说明会上分析，从今年一级市场新发情况来看，不同行业的发行热度差别较大。从认购倍数看，保租房、新能源等行业认购情况较好，产业园区REITS认购情况处于中间水平。

从发行效果看，根据各项目询价结果计算的发行价溢价率，也呈现出行业分化特征，绝大部分项目上市首日上涨，但分行业看，涨幅也是呈现明显差异。包括产业园REITS在内的行业总体溢价发行，部分行业折价，体现出投资者对于不同资产类型的认可程度的差别。

总体来看，产业园区REITS有一定的发行难度，部分产业园区采取了针对预期分配金额完成情况的风险缓释措施，来确保顺利发行。

在上述人士看来，当前投资者应该更加关注资产基本面，包括底层资产质量、区位优势、政策支持、运营能力、财务指标、估值流动性和扩募潜力等指标。

“产业园区REITs项目相对来说比较稳定，底层资产运营情况比较良好，相比所在区域其他园区资产表现出韧性，所以分派率比较有保证。”他认为，运管能力、租金增长性才是这个产业园区项目的核心能力。

而中金联东科技创新产业园REIT底层资产建筑面积总计19.84万平米，可租赁面积合计约19.44万平米。

近三年及一期，基础设施资产出租率分别为82.90%、97.59%、98.17%和97.91%，平均签约日租金分别为1.59元/平方米/日、1.68元/平方米/日、1.74元/平方米/日和1.78元/平方米/日。

上述期内，基础设施资产的营业收入分别为7778.25万元、9534.06万元、10950.37万元和2830.07万元，历史运营净收益分别为5610.74万元、7250.12万元、8626.23万元和2307.84万元，3个项目的营业收入均全部来源于向租户收取的租金收入。

租户方面，截至2024年3月31日，基础设施项目在执行租约共涉及租户120家，其中北京大兴科创产业园43家，北京马坡科技园一期48家，北京房山奥得赛产业园29家，入园企业中高新技术企业数量占比较高。

该人士亦指，现阶段投资者最看重的还是短期回报，就是分派率的绝对值、分派率的稳定性、IRR、短期交易性事件、风险缓释措施等等。

具体到中金联东科技创新产业园REIT，根据毕马威出具的《可供分配现金流预测报告》，基础设施基金2024年4-12月及2025年度模拟预测可供分配金额分别为5939.62万元和7838.18万元。

假设基础设施基金发行规模为16.17亿元，并按照预测可供分配金额100%向投资者进行分配，则2024年4-12月及2025年度模拟预测现金流年化分派率分别为4.90%和4.85%。

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