“认房不认贷”15天:“老破小”争打价格战、买家持币围观降价

距离广州首个推行“认房不认贷”政策已过去15天时间。

这半个月,上海、北京、深圳等一线城市纷纷出台了当地“认房不认贷”政策,截至目前,已有超20城宣布实行首套房“认房不用认贷”。

根据中原地产数据,9月2日至8日,北京新建住宅累计成交约3500套,一周成交量超过8月全月成交量。此外,新政后一周北京二手房供应量增加超过6000套。

诸葛研究院数据显示,京沪新增挂牌量增速最为显著,截至9月10日,一线城市待售状态的二手房总共有801915套,创年内新高。

有些专家认为,这些政策降低了外来人口在一线城市购买刚需房的门槛,会一定程度促进楼市复苏。

但也有人认为,楼市的长期低迷导致如今买房者普遍对未来楼市信心不足,不愿增加杠杆,政策颁布后会导致城中心的老破小价值回调,去除泡沫,二手房价格下跌。

政策颁布后,显微故事第一时间采访了北京、上海、广州、深圳的买卖双方,受访者们均表示,如今楼市已彻底变成了买家市场,着急出手的二手房卖家想要套现,必须和其他卖家一起打价格战,挑战彼此的心理底线。

真正买房的人,反而变得不那么着急,对于是否要增加杠杆也更为谨慎。唯一开心的,或许只有忙得连电话都没时间接的房产中介。

以下是关于他们的真实故事:

文 | 杨佳、马孔多、甘玲、蜜丝桃、乔文

编辑 | 卓然

01

上海“老破小”:

卖家们打价格战,我2年蒸发100万

小熊 40岁 金融行业

2014年,上海楼市低迷时,我以总价140万元(2.8万元/平方)在彭浦新村购买了一套十多年楼龄、50平方米面积的回迁房。

那套房子不算刚需,算是投资,买来以后我就挂出去出租,打算回笼一部分资金。

当时,闸北并入老静安的消息已传了好几年。但官方多次辟谣,行情低迷,很少有人看好闸北的房子。

让我下定决心的原因是,当时上海已经颁布限购政策,那说明未来房价一定会大涨。

如果未来房价涨了,我就把现在杨浦自住的老破小和这套房子卖出去置换内环的大房子。

现在看来,我的买点是很合适的。

买房第二年,闸北就和静安合并成新静安区。此后几年,上海楼市大涨。2022年2月,我买那套回迁房达到了6.8万元/平方的水平,房租有5200元/月。

当时上海是妥妥的卖房市场,很多中介联系我卖房,但我还想再坚持一下,说不定还能再涨涨?

按当时的价格,我的房子大概总价能有340万左右,9年翻了一倍多。但我如果想置换内环的大房子,杨浦和闸北这两套房要能一起卖出1000万左右才有希望。

为了减少置换的压力,我忍住没卖。

结果,2022年下半年开始,上海楼市一路阴跌,我这套房先降到6.2万/平方的均价,又过了几个月,跌破了6万/平方。

我这才意识到,作为一个楼龄近25年的老破小,它并不好出手了。

我再看我准备置换的那套内环商品房,价格却没有跌太多,显然内环+新房的光环,让它更抗跌。

不敢等太久,2023年,我决定出手了。

今年3月,我找了中介帮我评估房价,结果对方给出的价格只有5.5万元/平方,比顶峰时期低了1.3万/平方,总价离我心理价位差了120万元!

我又问了几个中介,大家都明确告诉我,即便是挂6.2万元/平方,也不会有太多人来看,“周围类似的房太多了,最近卖出的一套也只有5.2万元/平方的均价”。

眼瞅着老破小价格再跌,市中心商品房不跌反升,加上许多信号指向楼市预冷,我终于接受了中介的那句话:“上海没有卖不去的房,只有不够低的价格”。

最后,我勉强同意以5.5万/平方,总价275万元挂出。

果然,不久就有买家看房,对方也很满意,但价格只愿意给240万,算下来每平不足5万元,我连谈都不想谈就结束了这次交易。

一直到新政“认房不贷”出来之前,虽有零星的买家上门,大家都不是很愉快。

中介告诉我,“没办法,这个时间点还买老破小的人要么是外地有贷款了,要么实在是预算有限”,“除非上海放开限购,这样老破小才有机会”。

当时我整夜失眠,我还是不想降价,降价就进不了老静安,回不了内环了。

9月,“认房不认贷”出台了,我明显感到看房的客人比之前多了。

我暗自窃喜,这些来看房的年轻人大多是老家有房,但在上海凑不到七成首付。现在首付降低,上车的门槛低了,对我这种总价不高的老破小来说,岂不是更大的机会?

但我没想到,也是因为这个政策,那些更新、更大、位置条件也不错的改善型住房和新楼盘入门门槛也低了。

换作是我,我也更愿意买新房,谁要住这种连电梯都没有的老房子?

因此,政策下来以后,我看上的内环那套房反倒涨价了。一边是老破小降价,一边是置换新房涨价,我离上海内环的梦越来越远了。

最近几天,我天天看链家上挂出的新房源,观察房价变化,如今我这套老破小的均价已经跌到5万以下了。

如果说,买房是一笔投资,那我可能买到了最佳时间,但也错过了卖的最佳时间。

我也不敢再咬死5.5万元/平方的价格了,对中介说,“不然你按5.2万/平方给我挂出去吧”。

结果中介忙着带暴增的房客们看房,忙得一天都没空回我。夜里,我收到了他的回复,“姐,现在这套房最新的成交价格只有4.8万元/平方了……”

02

亏77万元卖掉苏州二手房,

“认房不认贷”唯一的赢家只有中介

王杰 37岁 卖了苏州二手房,等待上车上海的刚需客

最近“认房不认贷”的政策在几个大城市先后落地,我刚听到这个消息的时候不是开心,反而是满满的焦虑。

我算是有房一族,只是房子不在大城市,而在苏州。我上班的地方在上海,每天需要6点钟起床,坐地铁2号线到苏州火车站,然后再坐高铁到上海,转上海2号线到公司附近。

苏州的这套房子是我刚到上海工作2年左右买的。

2019年,在家人的经济支持和多方催促下,我以2.5万元/平方的价格在苏州买了套全款259万元的90平左右大两居。当时的政策是,首套房首付30%,我付了85万元首付款,月供9800元。

当时房市还算好,利率高达5.8%。入手后,我才知道银行和我谈的这家中介有合作,实际5.5%左右利率就可以拿下。

有了房以后,我丝毫没有觉得自己轻松多少。不仅每天通勤时间增加2小时,还要把一半工资都交给银行。因此,即便有了房,我也不敢谈恋爱,更不敢想结婚的事情。

2022年,我终于满足了上海的落户条件,有机会在上海买房了。我第一时间就想把苏州的卖了,置换成上海的,就联系中介把我的房子挂出去。

这两年楼市很低迷,尽管中介告诉我,小区最近的成交价是268万元,比我之前买的高了10万左右,但我以270万元挂了两个月,也只有2-3个客户来看房。

期间,有个客户蛮有诚意,想找我讲价到265万,我硬是压着不卖。

为什么不卖?因为我不甘心,这套房只满2年,还要交不少税,如果265万就转手,相当于我又白交了两年银行利息,还要亏一部分首付款。

当时中介一直劝我,让我当机立断。但我觉得他一定是想快速脱手,好赚我佣金,我就一直拖着,拖到了今年。

没想到,这两年楼市一直在阴跌。在“认房不认贷”政策出台前,我们小区均价跌了30多万,中介告诉我,“哪怕你现在挂220万,都卖不掉,有价无市”。

他还告诉我一组数据:2019年,苏州每天二手房成交量大概在500套,今年每天成交量只有100多套,甚至更低,整整少了80%。

“认房不认贷”出台以后,苏州二手房挂牌量直线飙升,很可能已超过30万套。如今二手房市场已完全是买家市场,房子多,价格狂降,买家可以随便挑。

我懊悔万分。

一边是上海也响应“认房不认贷”政策,我在上海买房的门槛降低、利率降低,让我很想在这个时间上车。另一边是苏州的房价一路跟跌,如果想在这时候卖房,一定要敢于和其他买家打价格战。

最后,我熬不过内心的焦虑,索性一口气把房价降到210万,中介大哥也想做成这个生意,疯狂给我拉资源,终于卖给了一个工作在苏州的刚需族。

我算了一笔账,我的首付一共是85万元现金。如今,房子降价49万售出,我还要亏28万元利息,前后亏了77万元。

对无房刚需族来说,当下算是最好的时代。但对于置换刚需族的我来说,现在则骑虎难下。

一边要吞掉旧房降价带来的亏损,另一边还要再重振旗鼓找新房的资源。中介大哥安慰我说,“苏州和上海两边都降价,你现在买上海的房子也算幸运,互相平衡,亏不了太多。”

我心中暗想,这一波政策的受益者到底是谁?无房刚需客和中介。

手握充沛现金的买家无疑找到了不错的上车时间,不过未来政策会不会还有变动,房价是不是还会跌,真不好说。所以,也很难说今年买房的人是否幸运,也许他们只是下一波无辜的接盘侠。

但中介是稳赚不赔的。一边赚卖二手房卖家的佣金,另一边又赚买房客的佣金,只要交易量上升,中间商才是笑到最后的。

经历过人生中这次买房卖房,我觉得,买房不如买彩票。

买彩票,花钱就行,搞不好还有概率翻盘。但买房,不仅要钱,还真得要看运气。

03

北京“认房不认贷”前一个月,

我刚入手了大家都不看好的“老破小”

颜颜 28岁 女 坐标北京

我的房子是在北京下达“认房不认贷”的前一个月刚买的。

这套房子位于三环内,楼下有地铁,是一套50多平的朝南两居老破小,总价250万+。

“认房不认贷”和首付比例降低的消息一发布,我整个人是懵的。一时间,我还很难判断楼市未来的走向,也不知道自己算不算“接盘侠”。

有些朋友反而第一时间发来消息夸我买在了“涨价前夕”、“上车早”,还有些之前联系过的“备胎中介”发来微信,敦促我快点买房,不然“接下来楼市就要涨了”。

当时我正坐地铁去上班的路上,一路上刷着各种房产大V们的消息解读,才发现我刚买的这套老破小被多个大V认定“没前途”、“接盘侠”。

后来几天,我上班都走神,每天都蹲在链家里看自己小区的价格变化。

顶层、西向、老得过分、奇葩户型等,差的明显的房子领跌得当仁不让,但亮眼些的房子还能坚持,涨个三五万只是试水,一栋我曾看过的“正常”房子挂牌价直接涨了30万。

这样的涨价幅度科学与否尚且不论,但足说明一些房主心态变了,屠龙刀砍价不可能了,达不到心仪的价格,房主宁可拖着、停售或出租。

看房至今,我深刻知道,锅里有多少纵然重要,但能不能夹到自己碗里吃掉才是关键。

新增房源的确增多,10天左右新挂牌数量接近1万套,但按照既定需求筛选,短期内,我依然没有找到比刚买的这套更合适我的房子。

如果我在这个月才开始买房,很可能与房主和中介的沟通更难了。

社交媒体上的评论区已经不忍直视,买房的吐槽太贵,卖房的吐槽血亏……总是有人欢喜有人愁。

在狂热、忐忑中归于平静,我还是对搬进自己的小家充满期待。

至于心态平和的经验,那就是——决心够足、推理够全、杠杆够小、幻想够少、商贷没有。

说起来,我买的这套房子没少让我操心。在此之前,我已经北漂十年,受够了合住的苦,没隐私空间、采访或拍视频时没有合适的背景、房间即将到期……

这些像塞在鞋子里的细小沙砾,总在不经意间提醒我,得有个属于自己的窝。

我在今年2月开始找房,一开始的需求是两居,邻近地铁,户型正常,总价预算300万。

但没想到,这个预算下符合要求的房子太少了,当时中介一下午带我看了十多套房子,大多户型奇葩。不仅有传说中的马桶户型钻石户型,还有2梯44户的回字型大楼。

我被现实浇了一盆冷水,那时候,在北京的单身一族,有340万以上预算才有资格谈论户型。

中途我被外派离京,买房搁置到6月才能重新进行。没想到,就这短短三个月,北京的房价一直在阴跌。

我之前看上的一套350万的心仪房子,最终不足300万全款成交,还有一套曾经看过的房子,被刚买下又降40万售卖,因为新房主急需现金。

如果说2月300万买房类似于白日做梦,那放在6月居然变得相对可行了。

我又看了看其他一线城市和省会城市的房价,几乎都在下跌,最后我还是决定,如果要买房,一定要买北京,如果不是所在城市的最优质房产,那都不如北京的房产抗跌。

我重燃信心,以“盘点首付预算、月供承受力、真实需求与底线需求、实地踩盘“为基本逻辑搜集整理信息,对户型、交通、朝向、金钱压力、小区环境与视野、楼层进行1:2:1:3:1:2加权评分排序。

那两周,我对看房APP上所有300万以下的房子了然于心,精通100以内加减法(砖混房贷款年限=47-房龄,钢混房贷款年限=57-房龄,自费贷款余额最好小于月到手工资的三分之一比较稳妥)。

与此同时,我还在微博、公众号、知乎、小红书、看房APP里来回乱窜,企图从房产大V、热心网友获得对房产的“准确研判“:很快得出结论,北京市内300万的房子,也就坐落在石景山、丰台、朝阳远郊了,是毫无疑问的不优质资产。

一位曾在链家工作的朋友安慰我,600万以下的房子没必要买,就像除了清华北大其他学校都没必要上一样,有多大碗吃多大饭。

只有二手房房价下跌,这可能给我这样的人上车机会,但这是北京,哪里都可以跌,这里不能跌。

我一面把预算调到260万,倘若能捡漏装修不错的,只需要准备一百万,月供的压力也基本可控,而且把裤衩都跌没了的空间也不大,要以我的水平炒股说不定赔的更多。

但现实没有给我检测的机会,我看中的一套租售比2.8的两居室,本约了中介周六见卖主,但周五晚上半夜1点,那套房子便被其他中介以比我更高的价格卖掉了。

这时还是7月,认房不认贷压根没有落地。但事实证明,我这样的抠门精买主们已在进行一场无声的PK,抢占有性价比的房子。

后来,机会再次来了,三环内有地铁,50多平的朝南2居小房子,可以约房主面聊,但一定要快。但这时候,我又犹豫了。

操作百万级别的钱,我对自己的决策感到惶恐,这究竟理性吗?

这时,我哥哥的一通电话说服了我,“什么是刚需?除了物质上的,还有情感上的,你需要一个东西来奖励自己,才能继续走下去,虽然这不是个包包或手机,而是个房子,但这也仅是个东西。”

但那一刻,我想通了,10年,我把敲击出来的每个字积累起来,变成了一栋具体的房子,我需要给这个执念画一个句号,才能告别那个不服输的自己。

买完了不要恋战,出发去实现下一个梦想。最终,250来万解决了。

这个月,北京看房者的竞争明显更多了,还有很多人都抱着要不要再等等政策的心态在围观。

如今我还是庆幸我提前上车的。

你想象一下,如果你跑了好些天,看了几十套,终于有套正常的、甚至心仪的,结果你还在犹豫的时候,中介突然说“再不买其他人就签了”、“房主又涨价了”,那时候你真能坐得住吗?

也许,买房本身就不只是个数学问题,是政策指导下,买卖双方的零和博弈。

04

政策出台后第一时间离婚,

冷静期观察楼市,不着急出手

Amy 35岁 广州

广州是全国第一个推行“认房不认贷”政策的城市。

政策出来时,我正开车去上班的路上,看到消息弹窗,我马上靠边停车给我之前认识的房产中介打了电话。

去年,我们在广州郊区买了一套大房子,但配套的学校很一般。考虑到明年孩子马上6岁,我也在犹豫是否要跟着“卷”一下,在越秀买一套学区房。

但二套房七成首付劝退了我。看着越秀、海珠那些老破小,心有不甘,动辄300-500万的首付款,只能换来一套老破小,那生活质量的牺牲也太高了。

而且,2018年以后出生的孩子是逐步减少的。这也意味着,城中心的老破小学区房的价值未来会贬值。

如果我现在花七成首付高位接盘,很可能孩子上完小学以后,这套房子就不值钱了。

在广州,孩子上学有两个途径,要么买学区房,按学区分配入学;要么在心仪的学校附近租房,按租房备案“租售同权”,等待统筹的学校。

后者虽然也能入学,但是如果心仪学校的学位满了,很可能被统筹到其他小学。所以,如果能入手一套心仪小学附近的学区房,依然是最稳妥的上学方案。

所以,看到“认房不认贷”政策一出来,我就动了心思。如果我和先生办理离婚,房产归我,孩子跟随他,他就可以以无房身份租好学校附近的小区,让孩子上心仪小学。

期间,如果楼市价格下跌,我先生名下无房,也可以用他的“房票”三成首付再入手一套新房。

于是政策出来第二天,我就预约了民政局的离婚申请,开启了30天的离婚冷静期。

冷静期期间,我每天都在链家上看各个小区的房价,郊区“远大新”、城区“老破小”的价格动态,这一看,我也越来越“冷静”了。

近一年广州楼市十分低迷,几个市区老破小也一直在阴跌。

政策出来以后,二手房的房源一下暴增,手里有资金的买家有足够的时间、资源来和卖家砍价。

图 | 广州新增二手房普遍降价

广州有不少房子此前一直是炒房客拿着。他们着急出手套现,现在是他们最好的时机,中介也说,“现在放出来的房子,最好砍价,着急出手的能把价格放得很低”。

我也忽然不那么着急了。听大家说现在是买家市场,只要你手里有现金,房子可以慢慢挑,而且不用着急给自己加杠杆。

再加上如今市场大环境不好,我也在担心如果自己再买一套房未来会不会房贷压力太大,所以这段冷静期也是给我买房“冷静一下”。

图 | 广州越秀区某小区近期的价格走势

反正,实在不行,就先租房上小学好像也问题不大。

只要手握现金,做什么都不慌,眼下房价也不太会涨,不如找个最低点的时候再入手也不迟。

05

政策只奖励无房刚需族:

政策前后,我入手的刚需价格坚挺

冯玉杰 男 30岁 深圳

我不是深圳本地人。大学毕业后,我应聘到深圳的一家银行做后期程序开发,经过几年积累,目前年收入24万。

根据深圳出台的购房政策,非深户在深圳连续缴纳5年社保或者是个税证明,就可以在深圳买房。

我在深圳工作7年,单身,名下无房产,所以正好符合低首付购房的条件。

于是,今年6月我拿着省吃俭用积攒的50万,向父母借了余下的首付款,凑够78万元首付,入手了深圳市龙华区一套2006年竣工、43.58平方总价237万的二手房,月供9600元。

图 | 我买的小区(链家拍摄)

附近超市、学校、医院和银行配套设施一应俱全。距离最近的地铁4号线龙华站虽有些距离,但也可以骑电动自行车,乘坐370大巴到地铁站。

其实在“认房不认贷”的政策出来之前,我就感觉到深圳的购房政策会有变化。

但我也感觉到,大部分政策的倾向都是有利于我这样无房的刚需人群的。当时我考虑,未来如果放开政策,可能刚需房的房价会上涨,那时候我恐怕连首付都不够了。

果不其然,刚买完房,还在热火朝天的装修中,就发现新政策又出台了。不过我们小区受到的影响很小,政策出台前后价格都没有太大变动。

近几日,大湾区16年限外令的封印还解除了。深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等,对港澳居民也放开了。

以港澳台胞从前的购买战绩来看,实力不可小觑,这意味着大量的港澳同胞涌入深圳,刺激消费,购房、生活等物价上涨。

所以我对深圳未来楼市还是比较有期待的。

现在,我开始了还贷生活,每个月虽然要精打细算,但还是庆幸自己所选择的购房时机。

一线城市永远是楼市变化最敏感的区域,如果深圳扛住了这一波,未来只会虹吸更多人口置业。