深度 | 二手房价格开始抬头

“6.26北京新政出台之后，二手房来访和成交量都提升得更明显了！”

北京市东城区某链家地产门店的经纪人韩丽（化名）告诉红榜君，新政之后几乎每个周末的全天行程都安排满满的，平均一天至少有三组带看。

北京市住建委官网数据显示，北京7月二手住宅成交量为15575套，环比增长3.9%，同比增长60.3%，达到近16个月以来的最高水平。伴随成交回暖，业主让价意愿开始下降，部分城区价格出现环比小幅上升。

除北京之外，上海、广州、深圳的二手房市场也均在6月基础上进一步增长，7月成交量均出现环比上涨。不过，受二手房市场分流等因素影响，四个一线城市的新房市场未见明显回升，市场热度持续性仍有待观察。

二手房业主让价意愿下降

在距离央行“5·17”新政出台40天后，6月26日，北京楼市的“靴子”也终于落地。

新政内容包括：北京首套房首付比降至20%，商业贷款利率降至3.5%，二套房方面，五环内首付比35%，利率3.9%，五环外首付比30%，利率3.7%。同时，北京还提高公积金贷款额度、多孩家庭购买第二套房按首套认定、支持购房家庭以旧换新等。

6.26北京楼市新政进一步降低了需求入市门槛，有效促进需求释放，对市场信心的提升作用明显，新政后第一个周末，北京二手房成交量便显著提升。

随着成交持续增加，市场的供求关系正在发生一些转变。根据麦田房产数据统计，7月成交房源议价空间和6月相比收窄0.35个百分点，二手房议价空间时隔半年首次收窄，表明新政后业主预期有所提升，让价意愿有所下降。

韩丽也证实了类似现象的出现，她表示，与之前业主动辄让价以促进成交不同，当下业主信心有明显回升，尤其是优质房源的业主，不仅已经没有议价空间，甚至部分会有小幅上调意愿。

北京链家统计数据显示，从各区价格走势看，7月超半数城区价格环比小幅上升。

其他一线城市也同样迎来二手房显著回暖。据上海“网上房地产”数据，截至7月28日，上海累计二手房成交已达18490套，预估月成交总量约20471套，将超越3月成为年内成交量第二高的月份。

据深圳中原地产数据，截至7月30日，深圳全市二手房过户4504套，创近39个月新高；二手房录得量5223套，这也是今年以来深圳二手房交易量第三个月（3月和6月）突破5000套水平。

广州市房地产中介协会数据显示，2024年7月（统计周期：6月26日至7月25日）广州市二手住宅网签宗数和面积为10034宗和101.24万平方米，环比虽然分别下降4.04%和4.42%，但依然处于2021年5月以来的较高水平。

伴随成交回暖、优质房源加速去化，但库存结构中，据麦田房产统计，楼龄在20年以上的老房子、90平方米以下小户型占比仍在6成附近，刚需房源去化仍存一定的压力。麦田房产预计，随着时间推移，新政对市场的影响将会逐步减弱，加上炎热天气影响，购房者出门看房意愿减弱，8月二手房市场或进入调整期。

新房市场供需两淡

与二手房的“火热”相比，新房市场表现略显牵强，供需两淡。

据中指研究院统计，7月，北京商品住宅成交套数超4000套，环比小幅回升。供应方面，本月北京新房入市节奏放缓，月内仅4个项目入市，合计供应1908套房源，批准上市面积为19.73万平方米。

随着新政利好边际效应逐步减弱，叠加传统成交淡季，广州楼市成交氛围有所回落。据中指院统计，截至7月28日，广州新房住宅网签4944套，网签面积59万平方米，尽管整体仍好于前5月，但相比上月有一定回落。

深圳也同样出现回落，截至7月26日，深圳新房住宅成交2203套，环比下跌3.63%。

上海7月新房市场呈现“急转直下”，上海中原数据显示，7月前28天，上海新房成交20.88万平方米，甚至不如6月最后一周单周成交，全年来看，预计整个7月将只超过2月春节的成交量。

企业层面，根据克而瑞榜单，7月TOP100房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%，同比降低19.7%，单月业绩规模继续保持在历史较低水平。

随着楼市政策的效应逐渐减弱，新房市场成交量出现回落迹象，同时叠加7月是传统楼市淡季，楼市交易活跃度也有所下降。此外，二手房相对同区域同品质的新房更具价格优势，导致部分客群由新房市场转向二手房市场。

对于后市走向，中指研究院认为，未来楼市能否持续向好，依然需要政策方面的进一步宽松，包括降低税费、下调利率、放松限购等方面，以带动楼市持续向稳。

克而瑞预计，受高温天气、供给约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响，8月整体成交预期延续低位波动，与7月成交规模持平或小幅微增。