深圳二手房市场调查：价格乱象频现 亟需制度引导
挂牌价虚高，频繁调价，抱团涨价……近几个月来深圳部分二手房市场仍在躁动。证券时报记者近期对深圳二手房市场的情况进行调查，其中暴露出的一些乱象值得警惕。
挂牌价远超成交均价
乐有家研究中心监测显示，11月深圳网签6296套一手住宅，环比上涨36%，创下年内新高，这也是时隔多年深圳新房月度成交首次超越二手房成交，实属罕见。11月深圳二手住宅过户套数为5812套，相比7月年内高峰13407套，下跌超过50%，出现断崖式下挫。
那么，深圳二手房市场因此“转冷”？临近年底，深圳的二手房市场仍在躁动，这种躁动不仅局限在深圳“7·15”楼市调控新政前就已经受一波躁动的西部片区，还逐渐传导至东部片区。
近日，一位炒房客入手深圳南山区前海时代二手房但最终房子被拍卖的事件引起热议。不过，该事件还透露出这么一个现象：二手房挂牌价大幅超过当前成交均价。
贝壳APP显示，前海时代的二手房成交还要回到今年6月中旬，均价为13.5万元。这位炒房客原本持有的49平方米户型成交要回到去年9月，均价每平方米11.5万元，成交价570万元。不过，记者在各个中介交易平台发现，前海时代二手房目前的挂牌价几乎都超过每平方米18万元。
“一则拆迁登记的消息让这里的二手房价格突然飙升近60%，从不到每平方米5万涨到8万元，其实根本没有成交。”李华是一位刚需置业者，打新失败多次后决定回到二手房市场，而且是价格较为稳定的罗湖泥岗片区，“先不说准拆迁物业价格大涨，附近高层住宅的报价也在近两个月上调约10%。”有房产中介告诉记者，在APP上的房源信息都会要求业主提供房产证等资料，但价格还是由业主报价为准，一些价格太过虚高的房源也尽可能不向购房者推荐。“房子有没有人看不要紧，有没有人买也不要紧，价格该调还是要调。”多位中介人员打趣道。
位于深圳西部的宝安区，挂牌价大幅高于参考均价的现象也广泛存在。以宝安西乡片区的丽景城为例，记者发现，在贝壳APP上该小区最近几个月挂牌价一路走高，12月9日小区最新挂牌均价已达到每平方米81348元，部分房源的挂牌均价已超过9万元。不过，同样是在该APP上，丽景城小区最新一套成交出现在2020年11月23日，该套成交单价为每平方米71150元。
而在福田区八卦岭，这里的房价涨幅在过去常常登上“头条”。以岭尚时代的一套近50平方米二手房为例，多家中介平台显示最新成交均价在每平方米11.5万元，但目前同户型“满5年”的二手房的挂牌价超过14万元，而且还打着“诚心出售”字样，这个价差让一般刚需购房者难以接受。在调查过程中，多位购房者和房产中介都表达出这样的观点：“7·15”楼市调控新政后“满5年”的二手房由于交易税费较少成为“稀缺品”，这类二手房的挂牌价更容易被抬高，也会带动其他房源的价格。高昂的交易税费对于刚需置业者来说，也是不小的压力。 频繁调价：
部分业主心态浮躁
除了挂牌价虚高外，近几个月深圳二手房市场的躁动还体现在业主的频繁调价上，多数是不断上调，也有二手房业主往上提高几十万，再下调几万，测试市场水温。
以罗湖区鹏兴花园一套两室两厅的南向房源为例，今年8月份时挂牌价为450万元，其后便不断调价，最近两周调价次数多达6次，最新挂牌价为480万元，这一价格较两周前下降10万元，不过仍较8月份高出30万元。
除了频繁调价，业主的疑似抱团控盘行为也让购房者甚是苦恼。在深圳，很多小区业主都有微信群，平时微信群是业主沟通的工具，但总会有一些人在群里鼓动业主提高挂牌价。最近一段时间以来，网络又开始流传深圳热点片区的部分二手房小区“抱团涨价”，甚至有消息指出有业主也因为挂牌价“过低”，其他业主表达不满。“这种做法会影响同小区业主的心态，甚至会跟风提高报价。”多位购房者对记者表示。
从去年到今年，深圳的房地产市场已经不止一次出现二手房“抱团炒作”房价等行为。就在今年上半年，记者调查发现，有一些二手房业主将房源报价大幅抬高，以期通过“高评高贷”的方式向银行做经营抵押贷款，这种做法存在一定套利空间。
虽说二手房市场的价格变动更多是市场行为，但易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，去年到今年深圳二手房的价格炒作现象比较多，包括业主联手哄抬价格等行为，显然都要面临管控，这也是一种典型的市场垄断行为。即通俗说“明摆着仗着好房源就任性涨价，而购房者无法投诉”。“抱团涨价”的做法本身是被严管，需要防范各类炒作，甚至要对部分热点楼盘采取约谈中介和房东的做法。
二手房价格引导呼声高
深圳二手房市场暴露出的一些乱象，也加剧了出台相关价格引导制度的预期。
实际上，早在今年5月，有媒体报道宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心，龙华区金亨利首府、星河丹堤部分二手房挂牌价格虚高。深圳市住建局获悉后，对涉事楼盘第一时间进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。随后，深圳市住建局房地产业处联合宝安区住建局，对网传挂牌价过高的个别中介进行现场执法检查。经排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。
当时，深圳住建局对外表示，深圳开展房地产市场专项治理行动，欢迎媒体积极参与，帮助政府主管部门排查、监督房地产市场违法违规行为，包括捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等。6月，深圳市住房和建设局再发通知，为了准确掌握深圳二手房市场真实交易情况，为房地产市场发展提供预期研判，要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息。
此前，深圳市司法局就《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，在二手房交易方面，明确完善房地产市场价格监管机制，并建立存量商品房价格引导制度。
深圳市房地产中介协会认为，“打新热”现象带来警示，例如在供给端对于房源报价的管控是否有必要，就显得较为迫切。回顾上一轮楼市的躁动，不难发现某些热点楼盘业主的集体抬价行为，在楼市行情中起到了导火线与推波助澜的作用，再结合深圳金融创新本就发达成熟，融资套现手段丰富多样，楼盘报价在很大程度上，不仅影响着后续市场预期，甚至还会对于二手房的评估，估值产生一定影响，因此，楼市调控政策中，对于房源报价的规范显得十分必要。
深房中协提醒，事实上由于热点楼盘具有强示范带动作用，社会关注度高，投机资本更青睐于通过拉动此类项目来带动整体市场预期，借此迅速高位出货，与股市炒作手法如出一辙，应该警惕市场内仍然存在的“内躁”因素，切勿参与哄抬房价的各种行为。