先买或先卖？ 2025年最佳换屋策略报你知

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「先买后卖」还是「先卖后买」向来是换屋族最两难的决定，限贷令上路之后，还是换屋的好时机吗？永庆房产专家解答，第7波信用管制调降第2户以上房贷成数，却有条件排除换屋族，即使「有房有贷」也能不受限贷令影响，想争取首购利率则要再满足1条件！

「换屋族最关心的，就是我旧屋留着或卖掉有什么差别？」永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，俗称「金龙海啸」的第7波信用管制，对非自住的购屋贷款设下高门槛，如果名下已有房且贷款尚未清偿，再申请第2户房贷成数降至5成，没有宽限期，也不可利用旧屋增贷买新房，因此「留旧屋买新房」就要准备更多的自备款。

若是「卖旧屋换新房」只要与银行签署切结书，保证在第2户房贷拨款后的1年内出售原有房屋，就能免除第2户房贷成数5成上限，且享有宽限期。值得注意的是，专家提醒，「签切结只是松绑换屋族的借贷限制，并不代表拥有首购身分，能够享有首购优惠利率」，目前市场上针对非首购的房贷利率大约已升至2.5％至3％之间，因借款人信用条件与各家银行核定而有不同。

至于签切结书后，假使未能如期出售旧屋，恐怕被银行追回贷款成数差额与取消宽限期，陈俊宏建议，民众可咨询专业人员，依照个人财务状况与还款能力，来评定最合适的换屋计划。

例如「先买后卖」不用担心换屋的衔接期，但在旧屋贷款清偿之前，要同时负担2笔房贷，也可能会影响第2户房贷的成数、利率与宽限期；即使签切结书减轻影响，还有后续的卖旧屋期限压力。如果借款人名下只有1户房贷，选择「先卖后买」虽然可以回复首购身分，享有最高借贷85成、最长40年还款期限的首购优惠，财务负担较低，但需争取搬家及找新房的时间。

「还有第三种情形，部分换屋族为避开第2户限贷令且争取首购优惠利率，会由配偶或其他家庭成员申贷。」陈俊宏提醒，房屋买卖需课征房地合一税及土地增值税等税率，若想符合「2年内自住重购退税」资格，则要注意：房地合一税的重购退税，可使用配偶名义出售或购得房屋；但土地增值税的重购退税，买房与卖房的登记人须为同一人，才符合资格。