换屋懒人包！谁适合先买、先卖？永庆房屋1张图秒懂

买房先求有再求好，如果想换房要注意些什么？永庆房产专家整理6个建议。（图/永庆房屋提供）

高房价时代，买房先求有再求好，如果想换房要注意些什么？专家表示，换屋族的头号烦恼，莫过于要「先买后卖」还是「先卖后买」，其实2种方法都有优点！应该依照个人可支配的购屋资金来做选择，还要注意「自住重购退税」的相关资格，才能找到最适合自己的方式。

永庆房屋客服中心资深经理陈继先提供以下几点建议：

1、「先买」时间充裕但资金要够

以先买后卖来说，优点是时间较充裕，不用担心换屋的衔接期，且提前搬进新房后，旧家可腾空卖相也会更好。然而，先买房除了要另外筹措一笔购屋金，若旧家还有房贷尚未清偿，第2户的贷款成数、利率及宽限期优惠也会受限；在旧屋卖掉之前，也要同时负担两笔房贷，因此较适合手头资金宽裕的换屋族。

2、注意第2户限贷令、换屋配套有条件

另外，由于央行对六都及新竹县市实施的第2户限贷令，虽然提供「先买后卖」的换屋族配套，可免除7成房贷限制，但借款人必须签署切结书，约定于第2户房贷拨款后一年内，出售第1户房屋及完成产权移转登记，且清偿房贷且涂销抵押权。

一旦违反切结内容，除了银行可立即收回贷款成数差额(超过7成部分)，还要追溯自拨款日起，按贷款余额计收罚息；若以转贷等方式规避切结事项则加收违约金。不过，若借款人旧家无贷款或贷款已清偿，则不受第2户限贷令影响。

3、「先卖」可争取首购优惠利率

房屋买卖金额大，为争取较佳贷款条件，可以采取先卖后买的策略，一般而言，即使曾有房屋买卖纪录，只要名下没有自用住宅，就能争取首购优惠利率。

但各家银行对首购资格的认定各有不同，即使买房时名下有房产，但只要没有贷款仍有机会向银行争取较佳房贷条件；相对的，若是想申请财政部的「青年安心成家贷款」，由于是政策性优惠贷款，因此资格认定也最严格，借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅，需特别注意。

4、小心旧家换新房的时间差

如果是先卖再买，最大的优点为财务负担较低，可以用卖屋的钱来补贴买新房所需的资金，可与买方协议延后交屋，争取搬家及找新房的时间；或是与买方约定售后回租，买卖完成后继续住在旧家，直到租约到期。不过以上两种方式，尚需买家同意才能进行，且仍然有找新房的时间压力，若想先卖屋再找房，应事先做好短期租屋的准备为佳。

5、「换屋」留意重购退税资格

部分换屋族为避开第2户限贷令且争取首购优惠利率，会由配偶或其他家庭成员申贷，但房屋买卖需课征房地合一税及土地增值税等税率，若想符合「两年内自住重购退税」资格，则要注意：房地合一税的重购退税，可使用配偶名义出售或购得房屋；但土地增值税的重购退税，买房与卖房的登记人须为同一人，才符合资格。如何在换屋时节省税金，也是制定换屋策略时应考量的成本之一。

6、慎选房仲购售屋才有保障

最后，专家提醒，大部分人的购售屋经验有限，除了购屋金的运用，还有许多隐藏成本，如税费、代书费、保险及新房装修费用。

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永庆房屋提供换屋的「先买后卖、先卖后买」策略分析。（图/永庆房屋提供）