土地增值税懒人包 永庆房屋说明「这条件」至少省一半税金

永庆房产专家提醒，土地增值税有10%自用优惠税率，但须符合相关条件。示意图/永庆房屋提供

房屋通常包含建物与土地所有权，因此出售房屋时，土地增值所得就得要报税，也就是我们常常听见的土地增值税。永庆房屋契约部资深经理陈俊宏表示，土地增值税是一种「涨价归公」的概念，因为社会进步使地价上涨，所以土地增值所得应让大众共同分享。内政部在每年1月1日会由公告土地现值，作为计算土地增值税的依据，算出土地从买进到卖出期间的涨价总数。

为了降低土地自用者的负担，土地增值税又分为10%的自用税率，以及20~40%累进制的一般税率，意即自用比一般用途的土地节省至少一半税金，且一般税率按涨价倍数来决定税率，也就是土地增值越多税率就越高！

目前10%自用优惠税率的土地增值税有两种优惠条件，包含「一生一次」与「一生一屋」，建议消费者可以先确认是否符合相关条件。陈俊宏补充，「一生一次」优惠税率，除了出售的前一年内没有提供营业或出租使用，还要符合地上建物必须是土地所有权人或配偶、直系亲属所有，并已在该地办成户籍登记；同时都市土地面积未超过3公亩(约90坪)，或非都市土地面积未超过7公亩(约211坪)；最重要的是一人一生以使用1次为限。

陈俊宏建议，如果符合自用条件，可评估优惠税率用在哪一户最有利，或是选择把土地赠与配偶再出售，因配偶间赠与可以申请不课征土地增值税且不计算赠与税，就有多一个「一生一次」可使用。如果拥有多户自用住宅且符合条件，也可以选在同一天出售与申报，可多户同时享用「一生一次」优惠。

而「一生一屋」优惠则没有使用次数限制，但必须使用过「一生一次」之后才能使用，条件也更严格。不仅要在出售前5年内没有提供营业或出租使用；并符合土地所有权人或配偶、未成年子女设有户籍连续满6年、持有自用住宅满6年；还要出售时没有该自用住宅以外房屋；同时都市土地面积未超过150平方公尺(约45坪)，或非都市土地面积未超过350平方公尺(约105坪)才适用。

另外，陈俊宏提醒，若房屋有租赁行为就应按一般税率申报。不要以为承租人没有申报租赁支出或没有设籍，就可以申报为自用税率。因近年来政府推动租屋补助，承租人不须取得房东同意即可申请，也是另个可能被查核有出租事实的管道。一旦遭主管机关查核申报不实，除了要补税再缴纳罚款，还可能触犯使公务员登载不实、伪造文书等刑事责任！

若民众还有土地增值税的其他疑问，如自用优惠税率是否可多户一起办？重购退税的相关规定等，欢迎到《永庆房仲网》的「知识」专区了解更多。永庆房屋整理了房屋买卖的常见问题，包含房地合一税、土增税、房屋税、地价税、财产交易所得税等房屋买卖的5大税费资讯，网站还提供了「税费即时试算」功能，详情请参考：https://knowhow.yungching.com.tw

永庆房屋整理土地增值税税率标准，有自用与一般税率。图/永庆房屋提供

永庆房屋提醒主管机关最常见查核租赁情形管道，若有出租行为不符合土增税自用税率。图/永庆房屋提供