亚洲货币战开打 国际房产专家访台剖析美日实况

日圆重贬亚洲货币战开打，美国矽谷、西雅图及曼哈顿住宅为何成为高资产族资金最佳避险工具？图/FUNWOO德载国际不动产提供

先前不少人看到日圆贬值，纷纷出手累积日圆资产，结果却是愈买愈贬。日本央行总裁植田和男在四月底公开表示，日圆疲软「对基本物价没有重大影响」，这样的言论导致市场人士预计日本央行短期内不会升息，而会持续容忍日圆弱势。国内的经济学家认为，假设日圆「跌跌不休」，可能引发亚洲货币市场的不安！近几年来台湾人疯日本置产，不少金融机构提出要留意汇率风险，投资人在置产海外不动产前应该审慎几项评估：第一是汇率走势，第二是选定区域并留意当地经济体质，包括就业率、GDP成长、产业未来性、租金市场稳定性及租金水平。关于海外置产，此刻真的是一个稳妥的投资吗？以三年前投资日本资产或美国资产，现在的结果看来，在房价不变的情况下，光汇率的影响，美国投报即高于日本 50％。

投资人纷纷忧心手中的资产该如何配置，5月9日台湾知名国际房产公司 FUNWOO德载国际不动产，邀请到旅居海外的资深国际房产专家抵台，在台北慕轩饭店，对投资人及媒体展开海外趋势房产情况分析。分享会中提到：「日本置产须留意两大重要迷思：一、日本不动产易跌难涨，台湾人赴日本投资不动产，要留意是否小赚租金却赔了房价的风险，此外还有税的问题。二、根据日本总务省今年4月30日公布的调查，截至2023年10月，全日本总计有900万户空屋，空屋率来到 13.8%，相较于 2018 年调查数据，日本空屋增加了50万户，野村综合研究所估计，日本空屋数其实将近1,100万户，且预计十年内空屋率将会攀高到30%以上，而这背后的根本问题是：日本乡村人口外移，加上许多人继承了房地产，却无法或不愿意居住、整修、甚至是拆除；另外，相比有建物的土地，没建物的土地在日本会征收更高的税，这也加重了拆除房屋的经济负担，进而导致有些人抛弃继承。

会中也将会分享相关美国房地产资讯：「美国七大科技巨擘及 AI 等科技公司营收及股价不断攀升，直接带动了西雅图及矽谷地区房地产市场，以四月份美国房产网 Redfin 数据来看，房屋平均在市场上不到一周即售出，成交房价的中位数也不断攀升 ; 第三是租金，曼哈顿整体空置率仅有 2.4% 左右，甚至还出现租约竞购战，尤其是两房的需求最为强劲，租金来到 8,000 美元，另外套房租金可租至 4,000 美元，此外，西雅图贝尔维尤一房租金也有 2,500 美元，因为这些区域的员工有着高科技业的高薪资报酬，让他们有能力也愿意支付更高的租金来租房。」

根据 Redfin 网站数据，曼哈顿全现金购房比例在去年第四季来到 63%，高房贷利率也阻挡不了富裕的曼哈顿买家以全现金支付买房，除此之外，去年 9 月全美现金销售占市场比例已高达 34%，为十年来最高，而今年预计更将创历史新高。当地高于预期的消费者物价指数 (CPI) 和就业率强劲成长，反映了房屋需求强劲，房屋供给量也达历史新低，即使目前美国房贷市场利率平均升至 7.17 %，房利美（Fannie Mae）预测销售交易量仍比去年同期增加许多。

美联储主席鲍威尔表示不太可能再升息，而他对降息时机的看法为目前还不清楚联准会最终何时开始降息，但鲍威尔表示，有多种情况可能会是开始降息的征兆，包括在经济和就业市场依然强劲的状况下，通膨恢复放缓的情况，他表示，目前经济持续强劲，加上通膨持续停滞，只会导致联准会推迟降息，此外，他也补充说到：「劳动力市场意外疲软，可能会加速刺激降息。而当前就业市场整体依然强劲，失业率仍低于4%，雇主仍在继续雇用工人。」

FUNWOO执行长曾意婷产表示：「美国西雅图、旧金山矽谷湾区、纽约曼哈顿就业量体强大，根据美国就业发展局报告，今年一月全加州共新增 58,100 个就业岗位 。湾区委员会经济研究所执行主任贝里萨里奥（Jeff Bellisario）表示：『我们认为 2024 年的经济比 2023 年要稳定得多。』这样的就业率强劲成长，乐观后市」