越秀第一梯队牛小学位房，200多万有电梯楼（附真实成交数据）

江湖一直有个传说，越秀区省一级小学虽然有22所之多，但也分了三个梯队。

来，我们听听这些位于食物链顶端的牛小名字：

东风东路小学、农林下路小学、文德路小学、东山培正小学、小北路小学、铁一小学。

是不是耳熟能详？因为哪怕你不知道，身边也总有一个亲戚朋友同事的娃就读，能不能都成为牛娃姑且不论，但最起码个个都是千万富翁。

早前，贝壳APP重新放开了二手房小区的”单套成交历史“信息（有政府指导价的小区除外），勤劳的雅姐把心一横，将对口这6间牛小的热门电梯房成交价整理了出来，以供后来者参考。

东风东路小学

要买东风东路小学学位房，东风广场是绕不开的楼盘。作为越秀区为数不多的带花园、会所的小区，放盘量多，长期都有50套+房源挂牌，常年交投活跃。根据中原地产的数据，一到四期的单价基本在10-11万之间，五期早前更成交了一套94方三房，总价1320万，单价去到14万。

户型方面，东风广场有45方一房，总价低、易出租、易转手；70方左右两房，90多方的小三房，紧凑实用，如果预算1000万刚好够得着三房。

但东风广场的缺点还是有，除了五期比较新外，一到三期楼龄都有20年上下，四期也差不多15年楼龄。此外，小区北靠环市东路，东临天河立交，噪音不可避免，还有停车位紧张的问题。

交投仅次于东风广场的是一路之隔的锦城花园，小区以管理严格、保养佳、服务口碑好出名。尽管楼龄在15-25年之间，去年上半年最疯狂的时期，最高纪录也是录得1350万成交了一套106方三房，但如今已稳步回落，虽然业主放盘价都颇高，但12、13万的价格基本没有成交，买家可以放心砍价，总体成交价维持在10-11万。

如果预算足够高的买家，可以选择君汇世家，楼龄新，以改善的大中户型为主，130-200多方的三房四房，真实成交单价约11-12万左右。其他可选的就是万科金色家园，但放盘量较少，业主心头也较高，放盘价去到12-13万。还有润粤大厦，成交价8字出头，在东风东一带算是性价比之王，但98年建的房子，楼龄和设计是硬伤.

数据来源：贝壳APP（下文表格同源）

备注：东风广场、锦城花园、君汇世家均受到政府指导价的影响，在贝壳APP中并没有公示真实成交价格。

农林下路小学

中介朋友告诉雅姐，东风东是家长们心中的YYDS，万一、如果、实在预算够不着，退而求其次，他们就会选备胎农林下路小学和铁一小。其中农林下和东风东小升初派位同属一组的，就更受欢迎。但事实上，该校对口的电梯楼选择并不多，以大院管理的楼梯楼为主。

放盘价11万多的海景农林华府虽然楼龄比较新，但小区以五六十方的小户型为主，还有90多方的两房，户型设计已经过时，自住实用性不高，多数用作学位壳。在贝壳APP上，该盘最近的成交已经是去年10月的事情，42方一房单价9字头。

比较便宜的是君铂国际，6、7字头放盘的不在少数，但老祖宗的智慧已经告诉你”便宜没好货“，主力户型都是150方以上的大面积单位，加上部分单位用作写字楼出租，人员相对混杂，对于改善买家来说，吸引力大减。

交投最活跃要数东方广场，户型选择丰富，可以选择小面积产品做学位壳，也有小两房和紧凑三房放盘，目前放盘价在7-9字头之间。从今年的真实成交情况来看，也是以小户型为主，总价300万以内有交易。

铁一小

铁一小学最特别的地方是部分可直升铁一中学本部。作为东风东的备胎二号，铁一小可以选择的电梯楼同样少得可怜。

质素最高的是富力东堤湾，楼龄15年左右，有小区园林绿化配套，放盘多，交投也活跃，主力户型是70-80多方两房，90-120多方的紧凑三房，完全满足改善买家的居住需求，因此价格也是板块的标杆，今年以来成交价格均在10万多。

次之的东山领汇广场楼龄仅10年，目前放盘价不逊于富力东堤湾，但缺点是不少单位正对内环，且是单体楼设计，如果价格差距没有拉开，富力东堤湾相对是更好的选择。

旧一点有羊和园，同样是2000年前的房子，放盘价8万多，去年3月巅峰期一套69方两房更创出了9.9万的单价，也不可谓不疯狂。

文德路小学

文德路小学对应的电梯楼屈指可数，只有标杆盘东方文德广场，以及烂尾多年后盘活的精彩生活大厦、楼龄较旧的文化大楼。

东方文德广场去年的整体成交价基本在10万上下，但3月成交了一套124方的三房，单价去到12.3万，涨幅接近20%，也不可谓不惊人。目前，该盘放盘价大概在11-13万之间，另外有60方左右的一房产品，流转性比较高，出租租金也可以去到5000元/月上下，但单价在10万左右，总价600万作为学位壳来说，雅姐觉得偏贵，如果不是自住纯粹追求学位，不如买老破小。

性价比高一点可以选文化大楼，目前放盘价均为7万左右，户型都是紧凑实用三房，适合自住客，缺点就是楼龄旧。

烂尾楼盘活的精彩生活大厦交投不算活跃，在贝壳APP的成交记录较旧，参考意义不大，现放盘价集中在9-10万之间，紧凑型三房四房，总价去到千万级别，雅姐认为这个性价比极低，主要是楼盘综合质素不佳，去到千万级别不如选择东风广场旧一点的紧凑产品。

小北路小学

小北路小学的学位房比较特别，丹桂校区对应小北路的本部，相应地学位房的价格就要比后来合并的天秀校区高一个档次。

而丹桂校区对应最好的电梯楼要数珠光小北御景、颐和雅轩，楼龄都在10年出头。

小北御景交投不算活跃，在贝壳上的成交记录要追溯到2021年底了，而且是45方的单间，总价454万成交，目前放盘也主要以30多40多方的单间为主，放盘价11-12万，可见该盘也是自住客居多，小面积单位作为学位壳，用完即抛。

颐和雅轩楼龄虽然也较新，但该盘主力户型均是50方以下，出租较多居住体验不好，满足改善型买家的三房单位并不多，小面积单位去年成交价维持在9-10万左右。

次一点的有富宏花园、翠怡大厦、明达大厦、嘉洲翠庭、新城市玥秀、颐秀华庭等，但楼龄均去到15-20年，放盘价7-9万不等。

北秀校区的电梯楼包括天秀大厦、越秀北苑大厦、富兴阁、国龙大厦等，基本都是2000年前的房子，主力价格6-8万不等。

东山培正小学

对口培正的，楼龄最新的是东山京士柏，但该盘货量本身就少，目前没有放盘，去年年中成交了一套187方的大四房，单价去到12.5万。

比较受欢迎的电梯楼是东湖豪苑，虽然楼龄已经超过20年，但能直望东湖公园景观，性价比不俗，放盘价去到9万上下，但今年的真实成交价均在7字头。

此外，还有联发名阁、华丰大厦、海印苑等楼龄相对旧的楼盘，交投最活跃的要数海印苑，楼梯楼报价普遍在7字头，电梯8-9字头。

特别贵的有东湖北大院，是省委宿舍大院，虽然是楼梯楼，但管理较好，放盘价去到11-12万，算是该板块一个神奇的存在，但贝壳上的成交记录已经是2年前了，当时价格为8字头。

综上，第一梯队牛小的学位房都不便宜，哪怕楼龄20+的电梯楼，也要7字头，楼龄10年左右的基本都上10万+，如果是有千万预算，选择还是蛮丰富的，直接置换一套三房满足改善+学位需求，如果预算有限，要么只能买小面积的学位壳，要么只能牺牲居住质量买老破小。

一句话，做人父母甚艰难，互勉！

买越秀区学位房还要注意什么？

1、如果你名下另有房产，这套学位房面积必须≥30方，如果学位房是唯一住房，则不限面积。

2、关注该校小升初分组派位情况，锁定综合条件更好的组别。

3、买二手房需要关注学位是否被占用，建议与买家签订补充协议，约定学位房占用问题违约责任。

4、学位房提前1-1.5年左右购买为宜，不要太早，避免政策风险，也不要临急抱佛脚，议价被动，放贷时间不可控。