中报观察   招商房托：未来对写字楼会比较谨慎

观点网 香港报道 8月14日，招商局商业房托发布截至2024年6月30日止六个月中期业绩，并于次日召开中期业绩会。

招商局商业房托主席兼非执行董事余志良在会上表示，内地香港研究将REITs纳入互联互通，相信有利于香港REITs市场的发展，同时会促进两地REITs的交流，认为目前的行业及监管环境有利于行业发展。

招商房托公布的中期业绩显示，上半年收益2.66亿元，同比增长11.9%；可分派收入6201.8万元，同比增长26.3%；每基金单位分派0.06港元。

于报告期间，整体物业组合的出租率由86.8%上升至92.7%，较2023年12月31日上涨了5.9个百分点。主要原因为在花园城升级改造后，新租户包括主力店的大面积入驻，使出租率上升了11.3个百分点。写字楼的平均出租率则因采用“以价换量”的策略稳步提升至94.7%，涨幅为4.7个百分点。

在此策略的影响下，写字楼尤其是两栋甲级写字楼的现时租金均出现了较大跌幅。为了提升出租率，在续租及扩租的谈判中公司给予了诸多优惠。同时，为了吸引新租户在升级改造后尽快入驻以恢复出租率，公司同样给予了花园城大幅度的租金优惠，令现时租金出现较大降幅。

集团8月 15日上午在线及线下同步举行投资者业绩会，新任主席余志良与非执行董事李尧、执行董事郭瑾、财务总监张喆及招商商管深圳区域副总经理刘中流一同出席会议。

据参会投资者向观点新媒体透露，余志良于问答环节前发表讲话，感谢前主席黄均隆对集团的贡献。

他同时指出，自2021年以来，房地产行业面临一个非常困难的阶段，正经历市场预期转弱及需求不足的状态，但中央不断出台有利于行业发展的政策，认为行业还是一个非常大的赛道，故对未来充满信心。

他又指，内地香港研究将REITs纳入互联互通，相信有利于香港REITs市场的发展，同时会促进两地REITs的交流，目前的行业及监管环境有利于行业发展。

而且美国利率有望于年内高位回落，及人民币利率一直会处于低位，在利率下行的过程中，相信REITs的预期收益率会回调，进入一个估值修复的通道。

今年4月时，中国证监会为响应国务院发布的《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，提出与香港方面深化合作的5个新措施，当中便包括谈论多时的将REITs纳入沪深港通，总体拟参照两地股票和ETF互联互通制度安排。

另外，投资者引述余志良的话称，旗下物业在改造及经营方面已进行提升，明白市场比较关心商业用地年限的问题，但三中全会中已明确提到工商用地的使用权延期及到期续期的政策，明确反映中央推行政策是为了巩固投资不动产估值的问题，所以相信目前的估值调整是阶段性技术调整。

至于下半年的市场走势，执行董事郭瑾表示，房地产市场已经在探底过程中，这个阶段企业的扩张意愿减弱，加上北京及深圳下半年有不少甲厦供应量投入市场，需求端面临中长期结构性萎缩，令集团面临挑战。

在市场仍然非常严峻的情况下，招商房托要对未来的租赁情况进行提前规划，“加上今年整体物业的租赁到期租约占月租金收入的22%，达到一定比例，所以会尽最大努力把出租单价维持在稳定的水平，未来会以开源节流为主。”

郭瑾还称，由于供应问题，未来对写字楼方面会比较谨慎，但仍将持续留意一线城市的机会；同时加大购物中心的资产配置，不排除留意位置良好的三至四线项目。

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