中时社论》8千多个城中城未爆弹 快都更吧

中时社论

高雄城中城大楼火灾酿成46死、43伤惨剧，全国震惊。伤亡惨重主要原因在大楼老旧、疏于管理加上产权复杂，难以进行都市更新所致。全台无管理的老旧大楼共8506栋，等于有8千多个未爆弹，随时可能威胁低收入族群的生命安全，政府必须认真面对处理。

无管理老宅 威胁百姓生命

台湾1970到80年代经济发展快速，都市化所兴建的各种楼房，迄今屋龄都已达40或50年，几乎都已陈旧不堪，漏水和诸多维修问题经常引发住户纠纷；特别是台湾地震频繁，目前又已进入可能发生8级以上「海沟型」地震的百年周期，这些高龄老屋老朽难耐强震，亟需都更来提供安全合宜的居住环境。

全台900万户住宅中，屋龄超过30年的老旧建筑占了泰半；而超过40年的，全台每5户就有1户；台北市每5户就有2户。台湾大都会人口多数居住在老旧建筑中，无法抵抗强震的巨大风险。

政府早已明白问题严重，1998年就通过《都市更新条例》，提供奖励鼓励都更，但成效有限。复于2017年通过带期限的《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》，加速审核、降低门槛并增加优惠，虽然案件有明显增加，但只是杯水车薪。今年前7个月，建筑成本高涨，全台核定案件比去年同期足足少了7成。都更速度赶不上屋龄老化，又面对着潜在的大地震威胁，多数都会居民早已「身处险境」，说是重大「国安危机」并不为过。

既然如此，都更为何进展如此缓慢？首先，整合困难，任何一个或少数「钉子户」，就可能让都更整合破功。其次，对住户而言，申办程序复杂且不甚了解，对合作建商经常缺乏信赖，频生矛盾而难以成功。

其三，由于大楼新规范必须保留的公共设施坪数（约35%）远高于数十年前（约10%），都更后原住户所得坪数通常会显著减少。其四，赋税减免通常只有2年，台北市近期延长到12年，但过了优惠期后的租税负担经常涨到10倍上下，非一般市民所能负担。其五，都更需大量资金，虽然可以贷款，但成数和年限通常不如一般房贷，造成财务压力。

针对上述问题，各级政府应成立都更专责机构，既然是重大国安问题，不成立专责单位难以辅导协助推动；对已设立者应投注足够人力。其次，应大幅提高租税奖励。多数都更住户皆为退休之市井小民，奖励期过后难以负担相关租税，应显著提高奖励期限减少排拒心理。其三，应显著提高容积奖励。目前容积率之标准沿用多年，在少子化下都会住宅活动人口逐渐减少，适度放宽容积率其实无碍，却可提高都更诱因。

大陆面积1换1.5 深具诱因

其四，地方政府宜选定小区域示范公办都更。目前都更对象零散，未能彰显都更的全面效益，因此应逐年选定特定区块推动，以更新后小区域的生活价值提升，带动民间主动申办之积极性。其五，因提供租税诱因将减少地方政府税收，中央应提供相当的补偿以激发地方动能。其六，央行和金管会应针对都更所需资金提供配套，将大量闲置资金导入都更，避免大量都更受到制约。

都更最大的问题，其实在于领导者缺乏足够的远见和决心。看看大陆从2008年启动的棚户区改造计划，透过「以房换房」（旧房换新房以1:1.5面积置换）和「拆迁现金补偿」等诱因，已经协助1亿多民众改善居住条件。前年推出的「老旧小区改造方案」则以政府、居民和社会共同负担资金，提供拉皮、增设电梯等住宅改善。香港政府最近更大气宣布，将在未来10年兴建33万户国宅、打造「北部都会区」，将住宅总数一举提高到90万户以上，解决年轻人的居住需求。

看看对岸和香港的魄力和决心，就会了解台湾最大的问题所在。蔡政府承诺的社会住宅已经跳票，难以寄望都更就能有所突破；但期待未来的政府领导人，能将都更视为解决国安问题的关键药方，列为竞选政见并在任上全力推动，才有可能解决问题。