专家传真－住宿型长照机构与REITs的初恋

图／本报资料照片

台湾医疗品质与全民健保覆盖率堪称全球翘楚，老人余命显著增长，主计总处和卫福部统计，国人平均余命79.8岁，但健康平均余命仅70.8岁，等于有长达九年时间处于程度不等的失能状态。在这段期间，不只高龄者饱受病痛折磨，照顾者也面临沉重的身心负担。

虽然「长照2.0」于2017年推出，但仅止于服务和补助社区与居家型长照服务，当服务对象功能老化，需要全天候的照顾，上门服务的居服员、日照中心或关怀据点已无法满足中重度失能、失智者的需求，若照顾者因各种因素已无法提供全天候的照顾，此时住宿型长照机构乃根本解决之道。

■长照行善，赚有温度的钱

然而，全日住宿型机构具有资本投入大、投报率低、回报期长、低风险、投资收益相对稳定－高夏普值（Sharpe Ratio）的特征，因此住宿型机构的引导资金，应该追求长期获利稳定「类固定收益」资本，而非想赚快钱的资金，如：偏好投资固定收益的寿险资金或进入流动性高的资本市场，吸引多元经营或投资者共襄盛举，如：首次公开发行（IPO）或不动产投资信托（REITs）资金，这将彻底改变住宿型机构产业的样貌，加速产业转型升级，为长照服务带来质的飞跃。

但全球长照事业多少背负社会福利色彩，因此住宿型长照机构也应奉行倡议「长照行善，赚有温度的钱」才是商道。

有关引导REITs资金投入，2023年10月行政院出台政策指引，拟采取「基金架构」搭配现有的「信托架构」REITs，也就是开放「基金」与「信托」并行的双轨制，在此新制度下业者期待有大量且稳定的资金投入长照产业，尤其是兴建符合绿建筑或投资稳定现金流的住宿型机构。依各国REITs占股市市值与GDP来看，日本REITs占日股市值2％、占GDP的3％；新加坡约11％、17％；香港约1％、6％；美国约4％、8％。金融业者保守估计，台湾若能占股市1％、GDP的3％，就可达6,000亿元～7,000亿元。

■REITs能协助长照华丽转身，建构共荣互利的铁三角

长照型REITs以新加坡为例，占整体REITs市值的3％～4％来推估，台湾长照型REITs应有200亿～300亿规模，换言之也就是约有200亿～300亿的新活血可以购置长照机构不动产，REITs成为房东让经营者或营运方将不动产变现专注服务的提供，REITs能协助长照华丽转身，建构一个共荣互利的铁三角，即一般投资人转房东收取固定房租收益、管理机构收取合理管理费、服务提供者专注服务提升品质，创造三赢。

可预见的将来，在此巨大政策变革下将会有大量的REITs资金，尤其是小资族或寿险资金涌入长照产业，追求长期稳定的收益，此将为长照产业挹注及时雨。

有鉴于此，为取得投资方的信赖，建立护理之家或养护中心的公允买卖评值机制乃刻不容缓，唯有制定买卖双方共同接受的评估模式，进行公平交易，方能获得投资人的信任，更能吸引资本市场关爱的眼神，导入稳定资金、培育卓越人才、加速产业深化与升级、善用AI科技，在此良性循环下，亦将彻底改变消费者对长照产业的刻板印象。

因此唯有建立一套公正、公平、客观的底层评估机制，才能让买卖双方安心交易，业者用心经营，共同打造优质的长照环境，让台湾长照产业发光发热、永续发展，达标「全民做房东，人人护长照」的愿景！