最高法明确购房者权益：在商品房已售难交付纠纷中优先受偿

针对“保交楼”，最高法再次明确，在商品房已售难交付的债权纠纷中，应优先保障购房者权益。

3月8日上午，最高人民法院院长张军在十四届全国人大二次会议上作工作报告。2021年以来，部分房企相继发生债务危机，多地出现地产项目停工现象。报告表示，最高法为此出台司法解释，明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益；发出1号司法建议，推动健全合同网签备案与预告登记衔接机制、加强商品房预售资金监管、强化预售信息查询和购房风险提示，促进做实保交楼、防纠纷。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经表示，虽然此前最高法已经出台相关解释确认了购房人的优先受偿权，但是在司法实践的过程中，不同法院对于司法解释的解读存在一定争议，现在最高法工作报告再次强调“保交楼”，明确在商品房已售难交付纠纷中优先保障购房群众权益，这对于处理后续各类纠纷可以起到一个重要的指导作用，体现出国家对于购房人相关权益的重视和保护。

近年来，房地产及建工领域的法律纠纷有增长趋势，若房地产公司资金链断裂，不足以支撑楼盘的后续开发，金融机构、购房者、施工总包方、供应商等都可能与房企产生债务问题，在司法实践中就会涉及受偿顺序问题。

王玉臣告诉记者，2023年之前，购房人的优先受偿权在法律或司法解释层面上并没有被明确，仅在一些个案指导中，最高法曾明确购房者的基本债权优先权，作为类似案件的参考。一般来说，购房者的基本债权，优先于施工方的工程款债权、优先于抵押权、优先于其他普通债权。

“但毕竟之前还没有上升到司法解释层面，所以在司法实践当中，并非完全按照这个标准操作。开发商的其他债权方，如银行、施工方等，他们和开发商的关系相对来说更为紧密，一旦开发商的资金状况出现异常，这类债权人就会先出手、先诉讼、先执行，而购房人的权益保护就相对滞后了。”王玉臣表示。

2023年4月20日，最高人民法院发布[法释〔2023〕1号]公告《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中明确：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”

此外，上述批复还明确：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

王玉臣表示，最高法出台司法解释后，购房者的优先权就更加明确了。

他建议，如购房者所买楼盘面临烂尾，业主应尽快通过政府信息公开申请、自查银行流水等多种方式核实项目的预售房款监管情况，若核实发现存在挪用预售资金、违规放贷等问题，可提起相关的查处申请。如果交房已经延期，还可以视情况提起逾期交房违约金的民事诉讼。如楼盘没有交付的可能，可起诉要求开发商解除合同，返还购房款并赔偿损失，但该路径可能会遭遇后续执行难的问题，必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使购房者优先权。如果楼盘前景还不错，可以多方协商，推动开发商尽快完工交房。