600万预算的改善买家，选市区还是黄埔？

这里是每周一期的「村花一周TALK」栏目。每期分享一个有料、有干货的热点话题，关注这个栏目，你会发现买房也可以很有趣。

如果你是老广，或者生活通勤半径在广州市中心，那么这篇文章不太适合你，以下内容都不用看了。

如果你是首套刚需买家，有这个预算，村花建议看之前雅姐写的《500万买海珠三房，不比黄埔香吗？》。

但如果通勤半径和生活半径在广州东边，哎，那这篇文章很适合你。

大部分咨询，都是来自于选择困难症。

这位用户小曾夫妇的纠结点就在于“市区刚需户型” or “黄埔改善户型”，如果只从两个选项看，那就肯定选市区啊，经过近大半年的楼市大清洗，地段的重要性不言而喻，中心区域YYDS啊。

不过真的是那么简单，村花也就可以提前退休了，所以还是要看买房背景：

购房预算：首付预算400万，总价预算600-800万，家庭月收入4W+（含公积金）

购房需求：黄埔 or 天河、海珠，置换买家，首套就置业在黄埔，现准备换房，4房优先，3房次选，不求优质学位，但不能太差

基本情况：小曾先生在科学城某国企上班，8:30-22:00，不定期加班；妻子在越秀上班，8:00-17:00，二胎家庭；家里有一台车，一方自驾，一方公共交通通勤

他们的矛盾点则在于，二套置换，是应该注重地段，还是居住舒适度。

根据以上需求，作为老广的村花反而会更加推荐黄埔，原因如下。

原因一：市区刚需户型卷出花，但在这个价位，舒适度不一定比得上黄埔。

在分析之前，先上一下目前天河、海珠目前600-800万可选的在售新房清单。

可以看到，600-800万的预算，在市中心，能够买得到的户型，都在100㎡以下，三房为主，四房对于二胎，真的太重要了。

不过地段面前，产品都是小弟，所以我们抛开4房，看看这些位置地段，是否真的对得起牺牲掉的那个房间。

中海观澔府和中海观云府、中旅天宸府，之前也写了文章吹了很多次，除了地段好，户型也真的很好，但周边景观，主要是望旧楼房 or 待改建，不是为了黑而黑，如果能接受，那真的hin推荐，毕竟村花是老广，市中心yyds。

但不是每个人，都能接受如此景观。

至于天河东部的几个盘，保利天汇和珠江花城因为小区体量不小，只要不是靠路边，可以望花园景观，都没毛病，而且还配建了学校，不过保利天汇对出来的大观路是交通黑点，而珠江花城旁的吉山村待旧改，目前周边面貌也是一般。

天河壹品，其实综合性价比还是挺高的，个人是很推荐，不过好的户型朝向全靠抢，抢到是好事，抢不到没必要硬上，毕竟改善还是要兼顾居住舒适度；慧源山庄，位置是硬伤，城中村内住新房，因此也不作推荐。

总结一句话，这个预算段，在市区，只能买紧凑实用户型。

原因二： 曾经的刚需天堂，如今正认真地抢占改善市场，选择真的很多。

黄埔近期有推新动作的楼盘，改善户型不占少数，针对小曾这种近些年置业在黄埔，如今也到了要置换的改善客群。

买房先选板块，目前科学城、长岭居、知识城都推出了大户型产品，但对于在越秀和科学城上班，且预算充足的小曾夫妇，科学城和黄陂是最好的选择，为什么不考虑老黄埔？因为6号线直达越秀。

接下来看看符合预算的黄埔在售/即将推售的改善项目，如何选择。

黄陂板块的花语天宸、振业天成，广府壹号、翔龙天汇的容积率其实更偏向刚需，所以暂不列入这次咨询的考虑范围。

这两个盘都是纯改善型项目，先看共同点，都有国家队背景，低容积率，振业天成2.0，花语天宸2.8，配套幼儿园，中小学均靠摇号，户型均为4房起步。

再来看看产品本身，振业天成，黄埔军校小学和中学就在隔壁，小区采用围合式设计，楼距南北大概110米左右，东西最宽190米，中间是做到了无遮挡，两梯三户/两户，户型也是四房起步，有105/127/165㎡，105㎡的户型村花倒觉得一般般，而且105㎡的所在的9号楼比较靠近广汕路，而且主卧毗邻客厅，动静分区做得一般，如果想要真正住得舒适要往127/165㎡的大四房走。

而花语天宸，全户型南向望梅花岭，因为位于翔龙酒店后面，刚好阻隔了广汕路，噪音影响稍微小一点；项目价格4.5万起，限价4.68万，户型97/118㎡的3+1房，137/142/168㎡，最大的168㎡价格850W左右，因为高地价+限价+限买家，如果需要精装修还要额外加3000元/㎡。

而科学城中心板块，大壮名城和星樾TOD，两者都是刚需改善兼顾的老牌网红选手了。

大壮目前在售是准现楼，在暴雷消息漫天飞舞的当下，也是一个加分项，符合预算的有120㎡/140㎡的四房，但整个小区密度较高。

TOD星樾则主推193㎡的大平层，其实已经超过豪宅线，800万上下的价格配上税费，总价预计要去到9字头，这个价格，还是选择市区吧；项目也有少量的三房现房，个人推断是内转单位，也可以了解下，如果有合适的楼层朝向也可以考虑。

最后，村花个人就几个维度对以上楼盘进行了排序：

交通和生活配套，大壮名城＞TOD星樾＞花语天宸=振业天成

教育配套(包括学校距离)，大壮名城＞TOD星樾＞振业天成＞花语天宸

论产品力，花语天宸＞振业天成=TOD星樾＞大壮名城

原因三：在当下，合理的月供比地段更加重要。

小曾妻子在越秀上班，跟在老城区长大的村花一样，感受过老城区的烟火气，确实很迷人，但黄埔崭新的城市面貌也不差。

也有人觉得市区地段价值摆在那里，未来还能置换，但是现在“二改五”，置换成本会高很多，如果是期房，两年收房+五年居住，下一波再置换起码要个7-8年；恰巧碰上小孩子读书，多少都要等读完小学，转校不是不可能，前提是学校有位置接收才行。

其次，四房对于二胎家庭真的很重要。这个村花深有体会，家里大三房，跟老人同住，那就只能两个娃挤一个房间，像村花的弟弟，有段时间长身体，双层床睡不下，只能打地铺。所以房间不嫌多，总有用得上！

最后，在当下市场环境下，一直在强调控制月供占比，而且有小朋友的情况下，支出比新婚的刚需们大得多。市区地段固然好，但不如资产稳健来得重要。