「大都更时代」真的会来？专家泼冷水：成本高涨问题需先解决

▲全台耐震力有疑虑的老屋近500万户。（图／CTWANT资料库）

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台湾地震一直摇，老屋占比逾7成的台北，北市长蒋万安更宣布将进入「大都更时代」，让市场对都更或危老都更兴起高度期待，许多营建股也纷纷狂飙大涨。不过，专家认为，核心问题仍在于营建成本高涨，以目前都更推动速度，要更新全台近500万户耐震力有疑虑的老屋，恐怕难度很大。

虽然政府积极想推动都更，但都更推动速度依旧缓慢，除去年全国都更核定案件仅83案，今年Q1也仅23案，即便是近年政府改以较容易推动的危老都更作为突破口，但根据台北市建筑管理工程处资料显示，全国危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建计划」仅15案，创下2019 Q2以来、近20季新低量，与2020 Q3单季最高点的95件，热度仅剩下最高点的1成6，热度不仅没起来，还有冷却迹象。

对此，元宏不动产加值服务平台创办人周昆立表示，虽然目前市场对都更推动期待很深，但「营建成本攀升」所造成的实施者整合利润被压缩、地主不愿降低分回比例、建商不想赔钱盖的困境，仍是很现实的问题，也是目前危老都更推不动的重要因素，毕竟都更成本不低，若负担增加、无利可图，大家都更意愿就会降低。

近年原物料价格上涨加上全台缺工问题，导致营建成本飙涨，盖房子用量最大的预拌混凝土、钢筋、型钢、钢板、材料类等，5年价格涨幅高达3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前双北百坪以下基地，每建坪营建成本约17~18万，如每坪则要25万，豪宅营建成本还更高，也难怪很多都更案、危老都更案越来越推不动。

虽然政府知道都更整合不易，近年改借由「危老条例」积极推动危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更没有「最小基地」面积的限制，以台北市来说，统计2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高达86%，基地面积在300坪内，基地百坪内的更是数量庞大。目前小基地改建案在精华都会区是危老都更的主流，但这类基地条件，规划与施工难度会较高，成本更不容易压低，也导致如今危老都更推动面临卡关。

周昆立指出，过往总是将本求利，只想用最少的成本，盖出房子就好，但往往因基地条件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，使建案缺乏买气，价格也卖不高，也导致面对近年营建成本上升就会难以承受。因此，未来都更实施者如何转变思维，在有限成本增加下「花最少、盖最好」，利用建材辅助工具及新建筑工法，如: RBone+双核心柱中柱2.0新工艺，来替建物增加耐震性、可取得更多容积奖励、增加建案的卖点，也许才是突破目前都更推动困境的关键。

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