大唐地产踩"红线"赴港上市 三成借款来自民生银行
（原标题：大唐地产踩“两条红线”赴港上市 近三成借款来自民生银行）
继今年5月末二次递表之后，大唐集团控股有限公司上市计划终于在日前有了新的眉目。
继今年5月末二次递表之后，大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）上市计划终于在日前有了新的眉目。
据港交所信息，大唐地产于11月25日通过上市聆讯，并在两天后公布了全球发售计划，预计将于12月中旬正式在港交所挂牌上市，股票代码为02117.HK。
自2009年拟定在香港挂牌以来，大唐地产蛰伏十年有余，中间历经多次波折都未能完成上市敲钟的“梦想”。不过随着全球发售计划的公布，公司赴港敲钟只差临门一脚。
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上市之路一波三折
大唐地产发轫于中国台湾，兴起于中国内陆。
1995年，不甘偏居一隅的余英仪和他的好朋友张富掌来到厦门，将“国韵地产”设为公司定位，并以一张窦尔墩脸谱作为Logo，开启了大唐地产进军内地步伐。
初入厦门市场时，“大唐世家”项目销售火热，这也确实让大唐地产取得良好的开局。然而由于其台资背景的限制，不仅融资环境处处受到制约，而且全国化布局也是迟迟未能打开。
无奈之下，大唐地产开始筹划谋求在港上市。据媒体报道，余英仪在2008年4月时曾公开表示上市工作已经进入中期筹备阶段，大唐地产有望成为第一个在香港上市的大陆台资不动产企业。
2009年，原本是大唐地产计划赴港上市之年，但在前一年受资金链断裂危机及创始人不幸辞世等因素影响，公司上市计划未能如愿。
2010年，厦门女首富黄晞控制的福信集团战略整合了风雨飘摇的大唐地产。彼时，黄晞控制的福信香港收购大唐地产70%股权。2019年10月，福信香港又以7760万元进一步收购了剩余30%股权。
2019年12月份，大唐地产向港交所递交招股书。招股书显示，2011年，黄晞将大唐地产的运营和管理权限交于吴迪。黄晞目前为大唐地产控股股东，持股77.79%；吴迪为大唐地产董事长，持股21.21%；大唐地产董事及核心管理层持有1%。
然而，大唐地产递交的招股书却在6个月后届满失效，上市计划再次泡汤。2020年5月31日晚间，大唐地产再度递交了招股书。
在赴港上市招股书披露背景下，大唐地产过度依赖福信集团输血的一面也一并暴露。公开资料显示，福信集团成立于1993年，历经20余年的发展壮大，目前已形成了以金融为引擎，房地产为主业，高科技产业为导向，包括贸易文体产业在内的“五业并举”的国内知名综合性民营企业集团。
从金融业务来看，福信集团作为中国民生银行发起人、大股东及董事单位，先后投资交通银行、永安保险等多家全国性银行、保险等金融机构以及汉口银行、杭州联合银行等地方商业银行，并参与公司治理。
地产业务方面，福信集团以大唐地产为核心品牌。众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，所以福信集团金融业务正好给大唐地产的扩张提供了一张资金支持的王牌。
民生银行财报显示，2017年，“福信系”从民生银行获得15.05亿元贷款，其中用于大唐地产并购的资金就达12亿元。2018年，“福信系”从民生银行获得的资金支持为23.67亿元，同比增加57.17%。2019年，“福信系”在民生银行的贷款余额为30.33亿元，同样大部分资金都流向地产板块。
民生银行今年半年报数据显示，截至今年上半年末，大唐地产旗下子公司天津海汇房地产开发有限公司、漳州唐成房地产有限公司在民生银行的贷款余额分别为10.8亿元、4.16亿元，较去年年末分别增长58.82%、-4.59%。
大唐地产最新招股书也显示，公司执行董事吴迪就公司与民生银行订立的所有贷款为其提供个人担保。截至2020年6月30日，此等贷款尚未偿还的本金结语总额约为23.76亿元，占截至同日其借款总额约29%。
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为谋上市突击降负债
虽然有来自福信集团的资金支持，但大唐地产自身仍潜藏着一些危机。
从营收方面来看，2017至2020年上半年，大唐地产营收分别为40.19亿元、54.96亿元、81.08亿元以及17.85亿元；期内公司净利润为4.13亿元、5.88亿元、6.27亿元以及8997万元。
不过，上述亮丽业绩背后却成色欠佳。有数据显示，2019年，大唐地产权益销售额和权益占比却分别同比大降35.15%、70%。2020年1-10月，该公司两项数据再度走低，分别权益销售额仅为161.5亿元、50.14%，排名则同比大幅下降20个位次至第88名。
有息负债构成方面，截至2020年6月30日，大唐地产有息负债总额为81.91亿元，较去年年末增长5.42%。其中一年内到期的有息负债为24.16亿元，而大唐地产货币资金总额约32.3亿元，其中受限制现金为20.99亿元，可动用现金无法完全覆盖短债。
值得一提的是，近几年大唐地产负债水平发生了很大转变。最新的招股资料显示，2016年至2019年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年上半年，大唐地产的净负债比率为128.5%。
对于净负债率短期大幅度降低，大唐地产在最新的招股章程里给出了三条原因：保留盈利持续增加、公司股东增加注资、使用盈余现金偿还借款。
今年8月，央行、住建部对房地产融资提出量化监管要求，对不同财务状况的房企实行差异化管理。该政策被外界概括为“三线四档”，其中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线的情况不同，监管还将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡，以此来划定房地产企业融资时有息负债年增速的上限。具体来看，“未踩线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，“踩一道线”的黄色档房企，有息负债年增速上限为10%，“踩二道线”的橙色档房企，有息负债年增速上限为5%，“踩三道线”红色档房企，不能新增有息负债。
而就大唐地产的情况看，截至2020年6月底，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%、净负债率为128.5%、现金短债比为1.34，前两项指标远超监管层划下的“红线”。
这意味着，即将赴港敲钟的大唐地产负债总额增幅将不得超过5%，未来融资情况堪忧。
2018年和2019年时，大唐地产曾分别提出“三年500亿”和“三年破千亿”的口号。而其目前实际的销售数据和行业排名，距当时提出的目标仍有不小的距离。