调降不动产放款 老屋重建融资卡关

安信建经总经理张峰荣。（安信建经提供／王莫昀台北传真）

央行于下半年要求银行业提出自主管理不动产贷款具体量化改善方案，尤其全体银行「不动产贷款占总放款比率」（以下简称为不动产放款集中度）升为37.4％，9月又升至37.5％，达到历史次高水位，央行认为有降低的必要。

其次，央行也希望降低「不动产放款比率」，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额之和之30％（《银行法》第72之2条），因此银行多以28％～28.5％作为内部警戒值。虽然都更、危老被排除于《银行法》第72之2条之外，但却会增加「不动产放款集中度」，导致银行紧缩老屋重建相关贷款，造成重建融资取得不易。在此，笔者建议请政府应重视老屋重建与国人居住安全，尽快跨部会协商出因应措施，否则老屋重建效率恐会陷入停滞。

虽然银行业者声称「会配合政府政策」，虽不会直接冲击都更、危老重建融资拨款，但形势比人强，在央行三令五申要求银行必须降低「不动产放款集中度」的环境下，银行对于老屋重建贷款审核趋于严格，尤其危老重建案受到的冲击较大。

由于危老重建案的基地面积通常相对较小，实施者多为小型建商，如今银行普遍筛选「优质客户」，部分小建商被拒之门外，比以往更难取得融资。反观都更因基地面积相对较大，承作者多为中大型建商，取得融资的阻力较少一些。

观察目前危老重建融资取得不易，大概可归类为以下几种情况：一、银行只承作旧户，拒接新户：部分银行把放款额度留给过去经常往来的旧客户，这种决策可以理解，只是此种情况会抑制专作危老新锐建商的生存空间。二、银行挑选优质客户：部分银行只承接规模较大型建商土建融，小建商易遭排挤。三、银行挑利润高的案件：部分银行将土建融利率大举提高到3.5％以上，利用高利率来以价制量，并挑选与承作利润高的放款案件。

当危老重建的融资成本骤增，实施者提供给地主的分回条件可能缩水；分回条件一旦减少，地主愿意参与重建的意愿随之下降。因此，这是一个环环相扣的棘手问题，若此情形未能获得纾解，接下来危老重建案数量或许会结束高速成长的态势。

从金管会公布的土建融最新逾放比率仅约0.02％，甚至比房贷逾放比0.06％更低，意味着国内建商，包含危老重建的建商，普遍拥有满健康的财务。因而，若政府有意加速推动老屋重建，并落实国人居住安全的承诺，还盼望官方能够讨论出一个适宜的协处措施，别让老屋重建动能戛然而止。