断资金链，恐导致三大冲击 建商炮轰：预售制形同解体

预售屋履约保证五大类

房市又爆烂尾楼事件，内政拟限制建商的预售屋预收款项，近期将发函实施。对此建商炮轰，一旦实施形同宣告预售屋走入历史，甚至置中小建商于困境，连原本体质健康的公司也会被搞到不健康，将重击国内房市。

建商指出，目前履约保证共有五种方式，包括最常见的「不动产开发信托」与「价金信托」，及较少见的「价金返还保证」、「同业连带保证」、「公会办理连带保证协定」。其中，最常见的是「不动产开发信托」与「价金信托」二种，是由建商和第三方金融或信托机构签订信托契约，依工程进度请款，除了专款专用外，并不具有「完工保证」或「价金返还保证」功能；至于对客户最有利的是「价金返还保证」，建商在交屋前无法动用资金，如未能完工价金会返还给客户，但建商也最少采用这种方式。

中华民国不动产开发公会全联会秘书长于俊明表示，内政部拟限缩或禁止建商动用预售屋预收款，指的是可动用专户资金在兴建工程款上的「不动产开发信托」，至于「价金信托」本来就不能动用专户资金。内政部如果把「不动产开发信托」这个门给关了，如同断建商另一条资金链，预计将产生三大冲击效应。

于俊明分析，首先，若预售屋销售后的预收款都不能动，形同预售制解体；第二，现在在实务上，连建筑融资依工程进度拨款都很困难，内政部若加码限制预收款，将使得目前财务尚称健康的建商，反而因这纸命令而变得不健康；第三，预售款放信托专户，若要完工后才能动用，等于爽到信托公司，躺着就可以赚一笔信托专户的信托费用，但无助于保障消费者权益。

华固建设总经理洪嘉升表示，内政部此次拟发函的新制，竟因少数小公司的小案子因噎废食，无异借机打压建商生存空间！如果连用来支付工程款的资金都要受限，岂不是不鼓励预售制度？但建商若采先建后售，又会面临囤房税2.0重税，难道非把建商全部搞倒，才叫居住正义吗？

馨传不动产智库执行长何世昌表示，内政部若确定实施，将重击大中小建商，建商预售也不是、不预售更来不及销售，面临进退两难双杀压力。他建议，应该彻底检讨的是预售屋五大保证制度。应该从法源修法，直接修改消保法与预售屋买卖定型化契约范本，修订五种预售屋履约保证，如何限缩动支预售屋专户内的价金都可以。