资金断链危机 建商如何自求生路？

安信建经总经理张峰荣。（安信建经提供)

近几年以来，央行房市调控措施逐步收紧，尤其又以「土建融5成限贷令」与「购地贷款限18个月内动工」等两大措施对建商影响最大；只不过，上述两项措施对建商冲击并非全面性的，大型建商因筹资能力较强、口袋较深，几乎毫发无伤，但中小型建商因资金实力有限，银行一关紧融资水龙头就易出现资金断链危机，推案计划甚至因此中辍或延缓。

自去年以来，我们发现市场上有诸多中小型建商盘售土地，或是转售「带建照土地」，就连「危老重建案」也有人求售。正常情况下，「带建照土地」、「危老重建案」求售的案例十分稀少，因为这两类个案用白话来说等同建商手中「煮熟的鸭子」，如今将香气扑鼻的鸭子让给别人，肯定是被逼到墙角，不得不出此下策。

中小型建商之所以把手上案源拱手相让，关键除缺工缺料、原物料价格持续上涨，造成营建成本大幅上升，发包困难外，另外即是央行调控措施发威致使银行普遍紧缩不动产放款，即使原先已和建商谈好的土建融资临时生变，「婉拒承作建融」、或者「建融迟不核准」的情况如星火燎原；当银行资金下不来，建商手上若自有资金不足，建案就难以动工，因此索性转售他人。

中小建商断金断链危机愈演愈烈，到处找钱的情况引起官方注意，终于在今年2月，国发会、内政部邀集中小建商寻问意见，研拟松绑「购地贷款限18个月内动工」等措施，让命悬一线的业者看见生存的曙光。

笔者认为，推动危老都更的重建仍为政府及民间企业努力的方向，而又有为数众多的小建商投入重建市场，政府若隔岸观火并不利于推动老屋重建；如官方能够对于太过严格之不动产放款管制作适度松绑（尤其在符合都更危老个案需求上），下半年的不动产交易市场会比上半年乐观。

其次，根据安信建经内部统计资料，中小型建商欲透过公司与银行洽谈融资之需求，评估案量较去年同期约增1至2成；相较去年第1季因房市景气甚佳，评估案量基期较高，而各方预估今年房市景气转向保守之际，公司评估案量却不减反增，主因仍与中小型建商对资金需求孔急，更需要专业协助有关。

近期银行借贷变得保守及严谨，建商资金面的危机浮上台面，反而让更多中小型建商需要大型建经公司的力量，协助与银行洽谈，争取到最佳的借贷条件。以安信建经为例，过去近30年来，与国内2、30家银行都有合作方案，能为中小型建商争取到更好的核贷条件，尽快在短期内取得融资。