危老重建注意事項：與建商「合建」比例如何分配才算合理

▌危老时程奖励逐年递减，建议地主可把握时间参与改建。(图片来源：台北市建筑管理工程处)

「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」(简称危老条例) 106年5月10日公布施行，依条例规定逐年递减之时程奖励今年(111年)5月12日起将调降至4％，预计至114年5月11日时程奖励将完全归零，且依危老条例规定，只有条例施行后五年内申请之重建计划得依规定减免税捐，也就是说房屋税及地价税的减征优惠只到今年111年前就结束了，因此建议有意愿参与危老重建的地主可把握时间申请，选择最适合自己的重建方式及信誉优良厂商，让重建流程能够快速且顺利完成。

进行重建时须了解许多建筑与地政、税务等相关专业知识，地主可以考虑以「委建」或「全案管理」的方式，慎选专业顾问团队如都更顾问公司、建筑经理公司作为代理实施者共同合作完成重建，创造最大的利润。

「委建」或「全案管理」的风险与优势：

「全案管理」初期起造人通常为地主本人，经过信托后一般变更为建经公司，重建完成后再变更为地主；而「委建」的起造人为其他第三人，若未来房屋面临问题，则负担责任风险的在于起造人身上。

上述两种方案最后负担之成本及销售压力还是回归地主本身，但相对的，所有权益价值提升也还是在地主本身。

虽然政府提供了容积奖励诱因，但盖房子所需建筑成本动辄百万、千万甚至上亿，部分地主因自有资金不足，转而透过与建商合建的方式达成旧屋换新屋，改善居住生活品质并享受改建后的增值利益，而所谓的「合建」，即是指土地所有权人提供土地，建商则提供兴建资金和专业技术，双方签订合建契约来共同合作兴建新房屋。

公平合理的「合建比例」

地主一般会选择与建商合建，通常是因为改建需要花钱，希望在不出钱的情况下可以分回原使用室内面积之新建物，而合建比例系指将可销售之房地扣除建筑兴建费用中的营造费用、建材设备、设计规划与管销费用等总成本计算后之结果。其中成本最主要就是建筑兴建费用，包含钢筋、水泥、机电工程等相关费用，而建筑兴建费用又会依各区房价、建筑工法而有所差异，所以新建物规划设计、建筑工法与建材设备则是攸关建筑成本高低的关键因素。

与建商合建，首先要先了解自己的土地可建筑容积率多少、未来可兴建使用面积有多少，如：法定容积率、可申请容积奖励项目为何，再来就是要了解当地新成屋市场行情、建商的新建物规划设计与建材设备，新成屋市场行情可以透过内政部不动产交易时价查询服务网（俗称实价登录）查询；

建议地主在改建前先多多了解土地开发之相关规定，也要多了解自己所在建物之土地持分面积及土地使用分区，在原有土地持分面积*容积率*免计容积*奖励值=可兴建销售面积*分配比例。

在合理的分配比例下，应当适度的考虑配合参加重建，否则一昧无理要求只会造成重建的延滞，而合理的合建分配比例可以多请教专业人士，透过详细的分析说明了解本身的权益；另新建物规划设计与建材设备可以透过具有相关经验专业人员，如建筑师、不动产估价师、都更顾问公司等提供建筑相关专业资讯，以作为与建商洽谈合建之良好沟通桥梁，避免因为资讯不足误判情势而错过改建良机。

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