台糖合建分屋 建商有苦难言

台糖合建分屋争议摘要　●台糖位于鹿港的土地。图／本报资料照片

政府禁令超过500坪的国有非公用土地不得标售，全台最大地主台糖为活化资产，设计「合建分屋附买回」的土地招标机制，没想到「房地合一2.0版」今年7月1日实施，全台数十家得标建商，依照合约「附买回」台糖应分回的房地，却因再次交易而被课45％「炒房惩罚税」，建商叫苦，大喊政府税制设计不合理、有欠公允。

由于已有许多台糖合建分售附买回的建案将交屋，且明年报税在即，一位建商大老疾呼，中央政府要有担当，尽速修法、或以行政命令解释，将与国营事业台糖「合建分屋附买回」的标的，予以排除在「房地合一2.0版」的课税对象。

台糖「合建分屋附买回」的机制被外界视为「变相标售土地」，因为，从2009年开始，行政院就规定，超过500坪的国有非公用土地不得标售，依此规定，台糖根本就不能「标售」或以疑似出售土地的模式，「处分土地资产」。

但台糖设计「合建分屋附买回」机制，民间建商在大面积土地难取得的情况下，也乐于竞标台糖土地，但在「房地合一2.0版」7月1日实施后，扮演协助国营事业台糖活化资产的民间建商，开始叫苦了。

依建商与台糖「合建分屋附买回」合约，是由台糖提供土地给建商负责兴建，根据合建契约第四条规定，在申请建照时，起造人必须由契约应分得房屋的建商和台糖各自担任。

直到建案完工取得使用执照，开始办理保存登记时，双方的合建契约第11条、13条和14条规定，建商必须依约承购由台糖应分得的房地，因此，由台糖依约过户给建商，再由建商销售、过户给一般民众。

但根据7月1日实施的「房地合一2.0版」规定，建商与地主台糖合作，依照契约承购台糖应分得的房地，无法适用「营利事业交易其以起造人申请建物所有权第一次登记所取得的房及其坐落的土地」，而是必须适用「营利事业出售二手房屋、土地」的规定，且根据持有时间，适用不同的差别税率级距。

换句话说，本来在「房地合一2.0版」实施之前，建商只要缴交20％的营利事业所得税，但在「什么事都没改变」的情况下，建商也不是向台糖购屋炒房，而是依合建契约行事，却得被无端加税25％，只因根据「房地合一2.0版」规定，在二年内买卖过户，就得课税45％，建商大叹「人在家中坐，祸从天上来」，一个建案凭空要多缴数千万元的「惩罚税」。