合建分屋销售额课税 从高认定

财政部国税局21日表示,若建商地主采合建分屋方式兴建住宅出售,建商多半会回馈数户房屋给地主。但国税局认定建商销售额时,会以地主土地市价或回馈房屋市价两者择高认定实际销售额,再以此课征营业税

近年来不少地主和建商合作,地主出地、建商提供建造工程做合建分屋,待房屋建成后再依签约分润型态

我国合建房屋基本上多为三种型态,第一种「合建分屋」,由建商提供资金兴建、事后与地主依约定比例分配房屋,像是按照楼层分配,然后建商、地主个别出售其分得房屋,各自负担收益

第二种「合建分售」,地主与建商先行签订契约双方各自出售房屋,但依约定销售收益分配比例。第三种则是「合建分成」,地主与建商以共同名义委托建商名义与承购人签订不动产买卖合约,按比例并同移转购买者价金依双方约定比例分配。

官员指出,若为合建分售或分成,为建商与地主把手上房屋卖给第三人,销售额即为买卖契约价格,但合建分屋等于是建商把土地同等价值的房屋回馈给地主,双方为互利关系,因此若出现土地、房屋销售价格不一样情况时,采择高计算销售额较公平

另外,采用合建分屋的地主未来若出售分回房地,需依照房地合一新制财产交易所旧制申报。若适用房地合一税,房屋与土地交易所得依所得税法14-4规定,持有十年以下一律适用20%税率,而持有十年以上为15%。若为财交所得旧制范围、土地交易所得免课税,房屋所得并入综所税计税

举例A地主跟B建商合作、采取合建分屋方式,地主提供持有一年内的土地(市价3千万元),换得建商四户房屋(市价2千万元),则建商对地主销售额为3千万元。另外,地主若将房地出售则适用房地合一税的合建分屋优惠条款,土地、房屋交易所得皆适用20%税率。