法律观点－发现土地回填，想解除买卖契约行不行？

买卖土地最担心的其中一个问题，就是土地被回填，若真有疑虑，不妨交易之前，请专家开挖土地抽样并鉴定，有无废弃物或污染物，以杜绝以后纷争。图／桃园地检署提供

买卖土地最担心的其中一个问题，就是土地被回填。首先我们要分辨「废弃物」与「污染物」不太相同，在台湾主要是由两种法律在管理。

废弃物依其严重程度分为，一般废弃物、一般事业废弃物、有害事业废弃物三类。依据的法律是废弃物清理法第46条第1项第3款规定，可最重有五年以下徒刑与1,500万元罚金。而污染物问题对于土地的管制更为严格，尤其是有关土壤与地下水的问题，在于土壤及地下水污染整治法中，把土地管制分为二级，依严重程度分为「控制场址」与「整治场址」，这二者皆会在土地登记簿中呈现管制说明的字样，唯一不同的是「控制场址」尚还可以移转，但若土地被判定为「整治场址」就严重了，甚至连正在拍卖程序中的土地，都要停止拍卖程序，所以土地若是被检验出有重金属污染，价格势必大受影响，必须整治清理完毕后，才能解除管制。

回到本文讨论的问题，那买方发现后可不可以解除买卖契约？民法对于买卖解约这件事，是将解除权给予没有犯错的一方，例如「迟延给付、给付不能」或「不完全给付」，买方付了钱土地迟迟不点交，这就可能是迟延给付甚至给付不能，那自然可以催告然后解除契约，而「不完全给付」常见的是「瑕疵给付、加害给付」，买方买了土地，发现土地居然有埋有重金属废料或是废弃物，让土地价值产生重大减损，甚至完全不能使用，那当然可以解除契约，综合以上说法，用白话文说，「迟延给付、给付不能」就是货没出好，而「不完全给付」就是没出好货，以上这都是解除契约的理由。

但上述这两种原因，在法院裁判的实务上，并非全部都能解除契约，我们看到很多判决都只能减少价金。原因在于货没出好、没出好货这二种情况，法院会裁量这些情况能不能被补正？依据民法第359条规定，「买卖因物有瑕疵，而出卖人依前五条之规定，应负担保之责者，买受人得解除其契约或请求减少其价金。但依情形，解除契约显失公平者，买受人仅得请求减少价金。」再者，要看出卖人自己本身有无诚信问题，如果出卖人明知却故意不告知或隐匿，土地有回填情况，那卖方的责任将会被加重，尤其是若买卖契约中「特约事项有约定」，如卖方保证无回填废弃物、土方等等的记载，那卖方若故意隐匿事实而不告知，就需负更重的责任。

所以，发现被回填，买方想解除土地买卖契约，重点分为二个部分，第一个部分是危害的程度，能否补正？若仅有一点点废弃物，要解除契约是有困难的，只能减少价金，第二个部分是要证明卖方有故意隐匿事实，这最好是在签约时，载明于特约事项，加以叙述与约定，加重卖方的责任，才有可能解除契约。若真有上述疑虑，不妨于交易之前，请专家开挖土地抽样、并鉴定，有无废弃物或污染物，以杜绝以后纷争。