法‧律‧观‧点－建商卖余屋 买方有契约审阅期吗？

建商未给予足够的审阅期间，消费者最多只能主张未经磋商条款，不构成契约的内容，不能主张解除契约。图／本报资料照片

建商销售完毕后，当代销业者退场，剩下的余屋透过仲介业者成交，买方有没有契约审阅期间？

关于买卖契约审阅期间，是指在签订定型化契约前，企业经营者应给予消费者一定时间，让消费者审阅契约内容，确保消费者对于合约条款的内容、责任、权益、风险等有充分的了解，并在同意合约前能够做出明智的判断，消保法第11条之1规定，订立定型化契约前，应有30日以内之合理期间，供消费者审阅全部条款内容，以避免消费者于匆忙间，来不及了解契约权利及义务，导致订立显失公平的契约而遭受损害，根据上述规定，契约审阅权有下列重点：

1、使用定型化契约。2、签约人双方为企业经营者与消费者。3、契约审阅期间须等于或大于主管机关公告之审阅期。4、不得抵触主管机关公告之应记载事项及不得记载事项

前述主管机关公告之应记载事项及不得记载事项，若有未规定的事项，则建商可以在契约中记载，而且对买方有拘束力，例如：并无规定车道面积仅能由购买停车位之人分担，故建商将车道登记为大楼公共设施之一部，计入公共设施面积，并以定型化契约约定由全体房屋使用权人分担，未购买停车位之屋主，不得主张建商的定型化契约无效，而请求建商退还相当于分担车道公共设施面积部分之价金。

另外，就算企业经营者单方所预先拟定之定型化契约条款，违反审阅期间，该条款并不是无效，而是消费者可主张不构成契约之内容，不动产交易习惯上，消费者在签约前会先付定金，签约时定金会转成买卖价金的一部分。如果消费者在签约后反悔不买，定金将被没收。此时，消费者可能会主张建商未给予审阅期间，或给予消费者的审期间不足五日，进而主张解除契约。

但如前所述，建商未给予足够的审阅期间，消费者最多只能主张未经磋商条款，不构成契约的内容，不能主张解除契约。至于消费者已经与建商达成合意的个别磋商条款，例如：买卖标的物位置、面积、价格或其他条件等，就不能反悔，因为双方既然就买卖标的与价格已谈妥，买卖契约就已经成立，不因未给予足够的审阅期间就无效。

最后，如果是建商透过仲介出售余屋，因为买卖过程经过看屋、协商、斡旋、讨论签约，所用的合约是仲介业者聘任地政士拟出的版本，跟一般民间中古屋交易买卖是相同的程序，基于买卖双方平等立场，买方并没有契约审阅期间，除非该签订之买卖契约是建商提供制定的「定型化契约」，那就会有五日审阅期间。