法律观点－租屋变凶宅，房东只能认栽？

对于房东而言，面对租赁房屋成为凶宅的后续处理，成为棘手之难题。（示意图）图／本报资料照片

今年初国内发生疑似一家五口因财务问题于租屋处自杀之社会案件，惋惜宝贵生命之丧失之余，对于房东而言，面对租赁房屋成为凶宅的后续处理，也成为棘手之难题。

目前虽无法律条文直接使用「凶宅」一词，惟内政部公告之「住宅租赁定型化契约书范本」的「附件一建物现况确认书」要求勾选「本建物（专有部分）是否曾发生凶杀、自杀、 一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事」，可见房屋内若曾发生包含自杀在内之非自然死亡状况，对于房屋交易确实具有重大影响。但现行《租赁住宅市场发展及管理条例》、内政部「住宅租赁定型化契约书范本」以及「住宅租赁定型化契约应记载及不得记载事项」则未将此类型状况纳入规范，仅规定承租人毁损租赁住宅或附属设备、违反善良管理人注意义务导致住宅毁损灭失时，房东得提前终止租约、请求房客赔偿。但凶宅是否属于「毁损」房屋，是司法实务上长期争议的问题。

在房客于租屋处内自杀身亡的情况，由于房客已过世，在诉讼上不具有当事人能力无法作为被告，房东若想就房屋价值损失求偿，通常仅能以房客的继承人或是租赁契约之保证人作为被告。

■对租赁契约保证人请求

若是对保证人请求，需视租赁契约约定保证人的保证范围。过去曾有案例的租约约定承租人不得毁损房屋、承租人如有损害租赁房屋等情事时，保证人应连带负赔偿损害责任，曾有最高法院判决认为该租约约定保证范围似乎仅包含房屋实体破坏，但凶宅所造成的损失并不是此种类型。

民法第432条对于承租人责任之规定也有相同的问题，依据此规定，房客如果没有达到善良管理人（也就是一般人）的注意，造成房屋毁损时，就应该要对房东负担损害赔偿责任，保证人也要负责。但因自杀造成的凶宅，通常不会造成房屋本身实体的破坏。因此，若房东使用这个条文求偿，也可能不被法院准许，虽然高等法院判决有认定「交易价值之减损」可以类推适用，但最高法院近期的判决似乎都不同意。例如最高法院111年度台上字第2603号判决就明确指出，凶宅之交换价值减损与民法第432条第1项规定之本质不同，纯粹经济上损失无法适用或类推适用。

■对房客的继承人请求

另一个途径是对房客的继承人请求，房东常主张的依据是民法第184条侵权行为损害赔偿规定，但法院对于自杀算不算侵害他人「权利」？是否有故意或过失？算不算背于善良风俗？都有不同的见解。虽然部分判决认为房客的继承人应该赔偿房东，但也有一些判决房东败诉。

最高法院近期的112年度台上字第109号判决甚至要求认定自杀者于事发时的心理状态，是否认知到自杀会造成房屋财产利益之侵害。因此房东至法院提起诉讼向房客继承人请求，也不必然保证可胜诉。

需要留意的是，继承人只需要在继承的遗产范围内负责，因此如果房客留下的遗产少于应赔偿金额，即便房东胜诉，仍然可能无法获得完全的赔偿。

■房东可以采取的自保措施

由于目前法院对于此种事故可否求偿见解不同，为了增加事故后获得赔偿的机会，房东可以考虑在契约中明确约定若承租人或第三人于租赁房屋内有自杀、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事时，连带保证人或承租人的继承人应就房屋价值减损赔偿特定金额作为惩罚性违约金。这样可以解决法院审判上常认为租约仅单纯约定不得毁损房屋，未必可涵盖到凶宅的争议。

另外，现在市面上保险公司提供之住宅险产品可以附加「特定事故房屋跌价补偿保险」（俗称凶宅险），房客自杀也属于此类保险补偿范围，甚至可赔偿房屋后续之整理、宗教仪式等所生费用，有些保单也会包含租金补偿金，多少可以填补事故后房屋无法立即出租所生之损失，房东也可考虑投保相关保险，以分担风险。