法拍房规模继续增长 机构称三、四线城市受冲击大

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

据相关统计数据，近年来法拍房供求规模连创新高。2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%。今年上半年，法拍房挂拍规模继续增长。

《中国经营报》记者注意到，虽然法拍房目前整体交易规模不到全国一二手房交易总量的1%，但随着挂拍房源大幅增加，在供给侧已与在售新盘形成直接竞争关系，其中三、四线城市法拍房对新房市场冲击最高。

规模上升、成交率下滑

根据市场机构克而瑞近日公布的监测数据，上半年，全国法拍房挂拍规模达20.2万套，同比增加12%。

分城市来看，二线城市中，郑州、厦门、福州和苏州等城市法拍房规模明显增加，同比增幅均在四成以上。典型如郑州，2024年上半年挂拍套数高达5178套，同比2023年同期高达43%。福州挂拍量也高达2835套，同比增幅更加突出，高达63%。

随着挂拍量的增长，法拍房的成交率也如新房市场一样出现下滑。据CRIC抽样调查数据显示，2024年上半年法拍房挂拍套数20.2万套，除尚未开始和正在进行的，有效挂拍量16.6万套，成交2.8万套，平均成交率17%，较去年同期下降7个百分点。

不过，宁波、温州、台州、上海、杭州、绍兴等城市表现较佳，法拍房成交率超过40%。

比如今年上半年，上海法拍房平均成交率46%，远高于全国平均水平，在一、二线城市中明显领先。分总价段来看，300万—500万元总价段成交率最高，达到59%，折价率也相应最低，为28%。据克而瑞一位分析师介绍，该总价段是大多数上海刚需首置购房群体的第一选择，能够在这一总价段以七折的价格购房，自然关注度也相应更高。

对新房市场冲击几何？

法拍房大量入市，是否会对城市新房市场造成冲击？不同城市、不同价位段的房源受影响的情况各异。

据了解，相比于目前全国一、二手房15万亿元以上的交易规模来看，年交易量约1500亿元的法拍房还不到交易总量的1%。不过，上述克而瑞分析师指出，从结构性角度，在某些法拍房交易份额变动较大的城市或产品类型，随着法拍房供求规模的增加，对于新房市场的影响势必更为突出，并直接影响部分产品的去化速度。

其中，一线城市各总价段差别不是特别大，不过1000万—2000万元总价段产品成交率达38%，在各总价段中成交率最高。据了解，一线城市法拍房对新房市场的冲击相对较小，各面积段的市占率均小于二、三线城市，其中70—150平方米法拍房交易量不及新房交易量的1%。

不过，一线城市中，上海70平方米以下产品受法拍房影响较大，法拍房需求挤占率超过两成。考虑到目前上海已经基本停供70平方米以下的小户型产品，2024年上半年该面积段产品的新房成交套数占比仅为1%，更多的小户型需求由法拍房和二手房承接也在情理之中。

二线城市则是200万—300万元总价段产品成交率最高，达28%。据了解，二线城市各面积段法拍房的影响居中，法拍房交易量达到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下产品的需求挤占率较高，达到3.8%。

比如长沙市场，上半年70—90平方米法拍房需求挤占率较高，达到41%，主要是由于2024年上半年长沙该面积段成交量较小，不足全市成交套数的1%。而从法拍房实际成交套数来看，长沙70—90平方米和70平方米以下相当。

另外，如郑州市场，2024年上半年郑州仅有13%的法拍房顺利成交，成交率低于全国平均水平4个百分点，在二线城市中处于垫底水平。就法拍房成交量（套数）而言，郑州法拍房挂拍量不到房屋成交总量的1%，低于二线平均水平。从这一点来看，虽然郑州法拍房挂拍量较大，但其在房产交易体系中仍然只扮演着相对较小的角色，对市场影响不大。

三、四线城市则是100万—200万元产品成交率最高，达21%。据了解，三、四线城市法拍房对新房市场冲击最高，平均需求挤占率达到了2.7%，其中180平方米以上的大户型产品需求挤占率更是达到了8.4%。

据克而瑞分析师介绍，三、四线城市方面，“两头翘”的曲线特征最为明显，100万元以下的法拍房对新房的需求挤占率达到4%，其中50万元以下法拍房对新房的需求挤占率更是高达13%。近年来三、四线城市房价的快速下行，以及经济发展进一步向高能级城市集中，使得三、四线低总价法拍房数量日益增多。三、四线1000万元以上法拍房对新房需求的挤占率达到5%，其中2000万元以上法拍房的需求挤占率更是高达22%。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）