房地产，大局已定！

通过这几年对国内房地产市场的观察与研究，房地产发展的影响因素发生了巨大的变化，这样决定了房地产未来的大局已定！

一、供应“双轨制”加速形成

房地产政策可以分为短期措施与长效机制。短期措施的目的在于应对市场1-2年面对的状况，灵活调整以维持楼市的稳定发展；而楼市的长效机制则更注重系统性、长远性的楼市发展。

当前，楼市短期政策已转向，从过去的“限购、限贷、限售”等限制性措施逐步转变为支持性政策，旨在稳住持续下行的楼市。但长效机制的建设并未停止，其中进度比较快就是住房供应的“双轨制”。

近期，地方政府（尤其是国企）开始积极收购存量商品房作为保障房，这一举措不仅可以一定程度上解决存量商品房高库存的问题，也会大大加速保障房的供应，促使了住房供应“双轨制”加速形成。

三、人口因素变化将改变住房需求的趋势

人口是决定房地产市场发展的核心因素之一。国内人口已经进入了负增长，而根据其他国家的经验，一旦进入了负增长，在短时间是很难改变的，这也就意味着未来的新增住房需求会减弱。

而同时，国内的人口结构也在发生剧烈的变化，国内人口老龄化趋势越来越严重，预计到了2035年会进入重度老龄化，这也将会导致住房需求结构发生变化。未来的家庭结构与当下的可能会有很大的差异，大户型、改善型需求或会占据主流。

三、市场供求关系转换，房价由涨转跌

房价的涨跌始终是楼市关注的焦点。房子作为商品，房价的涨跌自然是由市场供求关系决定的。最近几年，国内住房市场已经由过去的供不应求转变为供大于求了，房价也由过去的上涨转为了下跌。

数据显示，国内城镇居民人均住房面积接近42平方米，这一数据与发达国家相近。同时，三四线城市及县城的新城区和高楼大厦建设如火如荼，但入住率却普遍偏低，这也印证了住房供大于求的现状。

总之，随着影响房地产市场发展的诸多因素的变化，房地产的未来大局基本上也就定下来，过去的发展模式将会无法适应新的变化，构建房地产新的发展模式迫在眉睫了。